Obligation de délivrance : de l’inefficacité d’une clause de non-recours

Une clause de non-recours, qui n’a pas pour objet de mettre à la charge du preneur certains travaux d’entretien ou de réparation, n’a pas pour effet d’exonérer le bailleur de son obligation de délivrance.

par Yves Rouquet, Rédacteur en chef Département immobilier, Lefebvre Dallozle 15 avril 2025

Obligation essentielle

Par cet arrêt de censure partielle le juge du droit réaffirme le caractère essentiel de l’obligation de délivrance incombant au bailleur.

Quel que soit le régime dont dépend le bien loué (bail « code civil », bail d’habitation, bail commercial qui, sur ce point, relève du droit commun, bail rural, …), cette obligation de délivrance est en effet indispensable pour que le contrat de location puisse recevoir un commencement d’exécution (jugeant qu’il incombe au bailleur de prouver qu’il s’est libéré de son obligation en remettant les clés au locataire, v. Civ. 3^e, 25 juin 2008, n° 07-14.341, Dalloz actualité, 21 juill. 2008, obs. A. Mbotaingar ; D. 2008. 2000 ; RJDA 2008, n° 987 ; 13 sept. 2011, n° 10-24.626, AJDI 2012. 32 , obs. V. Zalewski ; précisant que cette obligation implique que le local puisse être affecté à l’usage prévu par le bail, v. Civ. 3^e, 2 juill. 1997, n° 95-14.151, D. 1997. 201 ; 11 oct. 2011, n° 10-17.257, AJDI 2012. 32 , obs. V. Zalewski ).

C’est tellement vrai, qu’alors que la plupart des dispositions du code civil sont supplétives de la volonté des parties, l’obligation de délivrance a, dans son principe, été qualifiée par la jurisprudence, sinon d’ordre public, à tout le moins d’obligation dont ne peut s’exonérer le bailleur (Civ. 1^re, 11 oct. 1989, n° 88-14.439, D. 1991. 225 , note P. Ancel ; RTD com. 1990. 244, obs. B. Bouloc ).

Cette précision est d’autant plus importante que nous sommes en présence d’une obligation continue dont le respect s’impose au bailleur tout au long de l’exécution du contrat (Civ. 3^e, 10 sept. 2020, n° 18-21.890, Rev. prat. rec. 2021. 25, chron. E. Morgantini et P. Rubellin ).

C’est ainsi qu’il a été jugé que le bailleur ne peut, par le biais d’une « clause de souffrance » (clause visée à l’art. 1724 c. civ. relative à l’exécution de travaux urgents que le locataire doit supporter), s’affranchir de son obligation de délivrer les lieux loués (Civ. 3^e, 1^er juin 2005, n° 04-12.200, D. 2005. 1655 ; AJDI 2005. 650 , obs. Y. Rouquet ; RTD civ. 2005. 779, obs. J. Mestre et B. Fages ).

Participant de la même logique, nombreuses sont les décisions qui jugent inopérantes les clauses d’acceptation des lieux en l’état (en ce sens, v. Civ. 3^e, 5 juin 2002, n° 00-19.037, D. 2002. 2303, et les obs. ; AJDI 2002. 759 , obs. P. Briand ; 20 janv. 2009, n° 07-20.854, RTD com. 2009. 694, obs. F. Kendérian ; Loyers et copr. 2009, n° 63, obs. E. Chavance ; 2 févr. 2010, n° 09-12.691, AJDI 2010. 639 , obs. N. Damas ; ibid. 640, obs. N. Damas ).