Offre de renouvellement de bail d’habitation : base de calcul du nouveau loyer

En l’espèce, une société donne à bail un appartement en 1975. Par acte du 30 juillet 2013, elle signifie à la locataire une offre de renouvellement du bail accompagnée d’une augmentation du loyer, puis l’assigne en fixation du nouveau loyer. Par voie reconventionnelle, la locataire demande le remboursement d’une somme indûment versée au titre de l’indexation non prévue par le bail.

La cour d’appel annule l’offre, au motif qu’elle est « imprécise » et « contradictoire », et que « la bailleresse ne peut valablement prétendre qu’elle peut modifier son offre au cours des débats ».

La cour d’appel retient également « par motifs propres, que la proposition de nouveau loyer ne mentionne pas la base de calcul de la sous-évaluation du loyer qu’elle invoque et, par motifs adoptés, qu’elle ne fait pas état du décret de blocage spécifique à la région parisienne et qu’il existe une incertitude sur le métrage de l’appartement ».

Son arrêt est cassé, sur ce point, par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 6 juillet 2017 (n° 16-16.426, Dalloz actualité, 31 juil. 2017, obs. C. Dreveau ; D. 2017. 1473 ; ibid. 2018. 1117, obs. N. Damas ; AJDI 2017. 854 , obs. N. Damas ), d’une part, au visa des articles 114 et 115 du code de procédure civile et, d’autre part, au visa de l’article 17 c de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi ALUR du 24 mars 2014.

Les juges du fond ont, en effet, privé leur décision de base légale en ne recherchant pas, comme ils y étaient pourtant invités, « si la bailleresse n’avait pas régularisé son offre dans ses conclusions et apporté les précisions nécessaires quant au montant du loyer proposé ». Ils ont, en outre, violé l’article 17 c de la loi du 6 juillet 1989 en ajoutant à la loi des conditions qu’elle ne comporte pas.

La cour d’appel fait, par ailleurs, droit à la demande en répétition de l’indu de la locataire. Afin de déterminer la créance de restitution, les juges du fond retiennent que la locataire, en payant l’indexation réclamée, n’a pas consenti de façon expresse et non équivoque à cette indexation ni renoncé aux dispositions contractuelles du bail liant les parties. Selon eux, si la locataire ne peut pas réclamer le remboursement de ce qu’elle a trop versé plus de cinq ans avant sa demande, l’indu est bien constitué de la différence entre les sommes qu’elle a versées depuis cinq ans et la somme qu’elle aurait dû verser, c’est-à-dire le loyer contractuel initial de 136,74 €.

L’arrêt est également cassé sur ce point par la haute juridiction pour violation de l’article 2224 du code civil, au motif que «...