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Outre-mer : sortie des indivisions successorales de longue durée

En vue de relancer le marché de l’immobilier en outre-mer et en raison du nombre important d’indivisions successorales non réglées, perdurant sur de nombreuses années, le législateur a adopté la loi n° 2018-1244 du 27 décembre 2018 (JO 28 déc. 2018) prévoyant un dispositif dérogatoire à certaines dispositions du code civil relatives à l’indivision pour en faciliter la sortie.

par Elisabeth Botrelle 18 janvier 2019

L’objectif de cette loi est de permettre, de manière plus rapide et facile, la sortie des situations de blocages, issues des indivisions successorales, comportant un grand nombre d’indivisaires et non réglées depuis plusieurs années. Pour cela, la loi du 27 décembre 2018 facilite la conclusion de différents actes patrimoniaux relatifs aux biens indivis pour le ou les indivisaires représentant au moins la moitié des droits indivis. Les parlementaires (Olivier Faure et Serge Letchimy) ayant déposé ce texte en 2017 faisaient, en effet, le constat que dans les territoires ultramarins, « l’accès aux terrains est rendu particulièrement difficile par les problèmes associés à l’indivision. De nombreux biens immobiliers sont détenus en indivisions successorales par des héritiers souvent nombreux et géographiquement éloignés les uns des autres » (v. site internet du Sénat, Dossier législatif). C’est aussi pourquoi ce texte n’a vocation à s’appliquer qu’aux seules collectivités d’outre-mer régies par l’article 73 de la Constitution (c’est-à-dire la Guadeloupe et la Réunion, d’une part, et la Martinique, la Guyane et Mayotte, d’autre part) et à certaines collectivités d’outre-mer (COM) que sont Saint-Barthélemy, Saint-Martin et Saint-Pierre-et-Miquelon.

Domaine d’application

Pour les successions ouvertes depuis plus de dix ans, l’article 1er de la loi prévoit que « le ou les indivisaires titulaires de plus de la moitié en pleine propriété des droits indivis » peuvent procéder, devant un notaire librement choisi, « à la vente ou au partage des biens immobiliers indivis ». L’indivision est conçue dans le code civil pour être nécessairement une situation précaire et l’article 815 du code le confirme en prévoyant que le partage de l’indivision peut toujours être provoqué (une telle faculté de demander le partage de l’indivision étant par ailleurs imprescriptible, v. Civ. 1re, 12 déc. 2007, n° 06-20.830, Bull. civ. I, n° 387). En l’absence d’accord entre les indivisaires, le partage sera ordonné par le juge sachant que l’article 815 in fine prévoit que la cessation de l’état d’indivision pourra être refusée par décision du juge ou résulter de l’application d’une convention. Hormis le partage (qui est donc possible soit après accord des indivisaires soit par décision du juge), le droit commun de l’indivision envisage aussi la règle de l’unanimité des indivisaires pour la conclusion des actes de disposition portant sur un bien immobilier indivis (art. 815-3) ou pour les actes d’administration ne ressortissant pas de l’exploitation normale du bien. Autrement dit, le code civil impose l’accord de tous les indivisaires pour la vente du bien immobilier indivis. L’article 1er de la loi du 27 décembre 2018, rappelé ci-dessus, offre dès lors un dispositif plus souple en permettant à ou aux indivisaires de la pleine propriété dont les droits représentent plus de la moitié, la possibilité de proposer à la vente ou au partage les biens immobiliers selon certaines modalités précisées par l’article 2 de la loi. Dérogeant donc à la règle de l’unanimité posée par l’article 815-3 pour les actes de disposition, l’article 1er de la loi du 27 décembre 2018 pose des règles plus souples et semble d’ailleurs s’inspirer d’un dispositif similaire pris pour la Corse par la loi n° 2017-285 du 6 mars 2017 visant à favoriser l’assainissement cadastral et la résorption du désordre de propriété (JO du 7 mars 2017), bien que présentant des caractéristiques propres.

Néanmoins, l’article 1er de la loi du 27 décembre 2018 prévoit un certain nombre d’hypothèses où cette possibilité ne pourra pas être mise en œuvre. L’exigence de l’unanimité reste maintenue lorsque le bien immobilier indivis constitue le local d’habitation dans lequel réside le conjoint survivant (soit le parent encore vivant et notamment titulaire de l’usufruit sur le bien) ou lorsque l’un des indivisaires est incapable (mineur, majeur protégé) sauf autorisation du juge des tutelles ou du conseil de famille ou encore lorsque l’un des indivisaires est présumé absent en application de l’article 116 du code civil.

Hormis la dérogation à la règle de l’unanimité prévue par le code, la loi du 27 décembre 2018 a également abaissé les seuils des droits indivis requis concernant la conclusion d’actes patrimoniaux. Ainsi, si l’article 815-3 du code civil envisage la majorité des deux tiers des droits indivis, l’article 1er de la loi du 27 décembre 2018 vise le ou les indivisaires titulaires de plus de la moitié des droits indivis pour pouvoir effectuer les actes d’administration relevant de la gestion normale sur les biens indivis, pour accorder un mandat d’administration général d’administration à un ou plus indivisaires, pour décider de la cession des biens meubles indivis en vue de payer les dettes de l’indivision ou encore pour conclure des baux autres que ceux de longue durée. L’abaissement du seuil est censé favoriser la gestion de ces biens en imposant, en effet, un consensus a priori plus aisé à atteindre parmi l’ensemble des indivisaires. Qu’il s’agisse de ces différents actes de gestion ou des actes de disposition sur les biens immobiliers indivis (requérant ainsi dans les deux cas de vérifier plus la moitié des droits indivis), le législateur a toutefois encadré temporairement l’application de ces règles dérogatoires puisque les notifications des projets de vente ou de partages ou encore la conclusion des actes de gestion doivent avoir été faites avant le 31 décembre 2028.

Modalités de mise en œuvre

Les modalités pour la mise en œuvre de la faculté offerte à l’un ou plusieurs créanciers titulaires d’au moins la moitié de la pleine propriété des droits indivis de provoquer la vente ou le partage des biens immobiliers indivis sont ensuite exposées par l’article 2 de la loi du 27 décembre 2018. Le notaire, librement choisi par ce ou ces derniers, devra tout d’abord notifier le projet de vente ou de partage à l’ensemble des autres indivisaires et procéder à sa publication sur divers supports (journal d’annonces légales du lieu de situation du bien, affichage et site internet). La notification devra comporter un certain nombre d’indications quant à ou aux indivisaires à l’origine de la démarche et au bien concerné. L’immeuble devra ainsi être désigné, le prix de vente précisé ; la notification devra comporter l’indication de la valeur du bien estimée par deux professionnels qualifiés. La répartition du prix en cas de vente ou des lots réalisés en cas de partage devra aussi être indiquée.

Si une personne étrangère à l’indivision est pressentie pour acquérir le bien, s’applique alors un dispositif similaire à celui prévu par l’article 815-14 du code civil puisque la notification devra exposer le prix et les conditions de la cession ainsi que les éléments d’identification de l’éventuel acquéreur. Les autres indivisaires disposent d’ailleurs d’un droit de préemption aux prix et conditions de la cession initialement projetée. La loi du 27 décembre 2018 renvoie ici aux conditions du droit commun de l’article 815-14 concernant la mise en œuvre de ce droit de préemption.

La notification ouvre ensuite un délai de trois mois aux autres indivisaires pour exprimer leur éventuelle opposition à la vente ou au partage. Ce délai est même porté à quatre mois lorsque les parts indivises portant sur le bien immobilier sont détenues par au moins dix indivisaires ou lorsqu’au moins un indivisaire a établi son domicile à l’étranger. En cas d’opposition dans le délai requis, le notaire en dresse constat dans un procès-verbal et le ou les indivisaires de plus de la moitié des droits peuvent alors saisir le tribunal de grande instance pour être éventuellement « autorisés à passer l’acte de vente ou de partage ». En effet, le tribunal y fera droit si l’acte ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires. L’autorisation judiciaire de la vente ou du partage rend ensuite l’acte opposable à l’indivisaire ayant contesté l’acte sauf si la notification n’a pas été réalisée en respectant les exigences précédemment mentionnées. En revanche, en l’absence d’opposition, l’article 2 de la loi du 27 décembre 2018 indique que la « vente ou le partage est opposable aux indivisaires » qui n’étaient pas à l’initiative du projet.

Outre une modification du code général des impôts évoquée dans son article 3, la loi prévoit également, pour l’application de l’article 831-2, 1°, que l’indivisaire héritier peut demander à se voir attribuer préférentiellement le bien s’il démontre qu’il y réside en invoquant une possession utile (c’est-à-dire continue, paisible, publique, sans toutefois que l’exigence de non-équivocité prévue par l’article 2261 du code civil pour la prescription acquisitive ne soit reprise par l’article 4 de la loi) depuis plus de dix ans au moment de l’introduction en justice de la demande de partage.

Une dernière disposition dérogatoire du droit commun est enfin envisagée par l’article 5 de la loi du 27 décembre 2018. Il faut rappeler que l’alinéa 1er de l’article 887-1 du code civil prévoit que le partage peut être annulé si l’un des cohéritiers a été omis. Or, dans les territoires ultramarins visés par la loi, l’omission d’un indivisaire par ignorance ou erreur, lorsque le partage a déjà fait l’objet de publication auprès du service de la publicité foncière ou a été exécuté par l’entrée en possession des lots, ne peut fonder l’annulation du partage. L’héritier oublié est seulement autorisé, dans cette hypothèse, à recevoir sa part (en nature ou en valeur).

La souplesse introduite par le législateur dans ce texte pour favoriser la sortie des indivisions successorales de longue durée en outre-mer peut être saluée mais l’efficacité concrète de ce nouveau dispositif reposera bien sur une démarche volontaire des principaux indivisaires chargés de prendre l’initiative de sa mise en œuvre.

 

Commentaires

Cette loi supprime-t-elle la dérogation déjà prévue par la loi du 23 juin 2006 dans son article 47-II, pour les successions déjà engagées en justice par une assignation antérieure au 1er janvier 2007 ?
Comme ce cas de figure existe toujours à FONTAINEBLEAU il doit exister également outre mer.

Loi n°2006-728 du 23 juin 2006 C et des libéralités (1).
• TITRE III : DISPOSITIONS DIVERSES ET TRANSITOIRES.

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Article 47

II. - Les dispositions des articles 2, 3, 4, 7 et 8 de la présente loi ainsi que les articles 116, 466, 515-6 et 813 à 814-1 du code civil, tels qu'ils résultent de la présente loi, sont applicables, dès l'entrée en vigueur de la présente loi, aux indivisions existantes et aux successions ouvertes non encore partagées à cette date.
Par dérogation à l'alinéa précédent, lorsque l'instance a été introduite avant l'entrée en vigueur de la présente loi, l'action est poursuivie et jugée conformément à la loi ancienne. Cette loi s'applique également en appel et en cassation.
Les autres dispositions de la présente loi sont applicables aux successions ouvertes à compter de son entrée en vigueur, y compris si des libéralités ont été consenties par le défunt antérieurement à celle-ci.
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