Panorama rapide de l’actualité « immobilier » des semaines du 12, 19 et 26 décembre 2022

Construction

Recours d’un constructeur contre un autre constructeur ou son sous-traitant et prescription

• Le constructeur ne pouvant agir en garantie avant d’être lui-même assigné aux fins de paiement ou d’exécution de l’obligation en nature, il ne peut être considéré comme inactif, pour l’application de la prescription extinctive, avant l’introduction des demandes principales. Dès lors, l’assignation, si elle n’est pas accompagnée d’une demande de reconnaissance d’un droit, ne serait-ce que par provision, ne peut faire courir la prescription de l’action du constructeur tendant à être garanti de condamnations en nature ou par équivalent ou à obtenir le remboursement de sommes mises à sa charge en vertu de condamnations ultérieures. (Civ. 3^e, 14 déc. 2022, n° 21-21.305, FS-B+R)

Responsabilité des constructeurs à l’égard du maître de l’ouvrage. Réparation. Somme destinée à couvrir les travaux réparant les désordres affectant un ouvrage imputables aux constructeurs et TVA

• Le montant du préjudice dont le maître d’ouvrage est fondé à demander la réparation aux constructeurs à raison des désordres affectant l’immeuble qu’ils ont réalisé correspond aux frais qu’il doit engager pour les travaux de réfection. Ces frais comprennent, en règle générale, la taxe sur la valeur ajoutée (TVA), élément indissociable du coût des travaux, à moins que le maître d’ouvrage ne relève d’un régime fiscal lui permettant normalement de déduire tout ou partie de cette taxe de celle qu’il a perçue à raison de ses propres opérations.
  Il résulte de l’article 256 B du code général des impôts (CGI) que les collectivités territoriales ne sont pas assujetties à la TVA pour l’activité de leurs services administratifs. Si, en vertu de l’article L. 1615-1 du code général des collectivités territoriales (CGCT), le fonds de compensation pour la taxe sur la valeur ajoutée (FCTVA) vise à compenser la TVA acquittée par les collectivités territoriales notamment sur leurs dépenses d’investissement, il ne modifie pas le régime fiscal des opérations de ces collectivités. Ainsi, ces dernières dispositions ne font pas obstacle à ce que la TVA grevant les travaux de réfection d’un immeuble soit incluse dans le montant de l’indemnité due par les constructeurs à une collectivité territoriale, maître d’ouvrage, alors même que celle-ci peut bénéficier de sommes issues de ce fonds pour cette catégorie de dépenses. (CE 19 déc. 2022, n° 462156 A)

Environnement

Servitudes d’utilité publique sur des terrains pollués : indemnisation

• Selon l’article L. 515-11, alinéa 1^er, du code de l’environnement, lorsque l’institution des servitudes d’utilité publique sur des terrains pollués, prévues à l’article L. 515-8, entraîne un préjudice direct, matériel et certain, elle ouvre droit à une indemnité au profit des propriétaires, des titulaires de droits réels ou de leurs ayants droit. Justifie légalement sa décision une cour d’appel qui retient qu’aucune indemnité n’est due en raison de l’institution d’une telle servitude portant interdiction des usages et aménagements de type résidentiel ou assimilés, dès lors qu’il résulte de ses constatations que l’activité industrielle pouvait être poursuivie sur le site et que sa réaffectation à un usage d’habitation n’était pas possible à la date de référence. En revanche, prive de base légale sa décision, la cour d’appel qui rejette la demande d’indemnisation de la perte de valeur vénale du terrain en raison des contraintes d’exploitation liées à l’institution des servitudes d’utilité publique, au motif inopérant que le propriétaire ne rapporte pas la preuve de son intention de vendre ou louer le bien. (Civ. 3^e, 14 déc. 2022, n° 21-23.129, FS-B)

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