Partie d’un bien organisé en volumes : inapplicabilité du droit de délaissement

Une société (SNC Klecar France), propriétaire de lots de volume d’un centre commercial composé de vingt locaux, a conclu une promesse de vente avec une autre société (Covicar 23). Une condition suspensive de purge du droit de préemption urbain a été posée, et la déclaration d’intention d’aliéner transmise à la mairie.

Sur délégation de la ville, une société publique locale (SPL) a décidé de préempter le bien, sans que les parties ne soient parvenues à un accord sur le prix, puis y a renoncé en le notifiant à la société propriétaire en 2016. La décision de préemption avait pour vocation de faire de ces locaux des logements et un nouveau complexe commercial au sein d’une zone d’aménagement concerté (ZAC).

Dès lors, le droit de délaissement consacré par l’article L. 311-2 du code de l’urbanisme a été exercé par le vendeur. Celui-ci a mis en demeure la commune d’acheter le bien au prix initial, mais le conseil municipal a tout de même réduit le périmètre de la ZAC en en excluant les lots, entraînant ainsi l’exercice d’un recours pour excès de pouvoir par la société propriétaire. Le juge de l’expropriation a estimé l’action en délaissement recevable en janvier 2023, ce, « même si elle portait sur des lots en volume s’inscrivant dans une partie de l’ensemble immobilier ». En janvier 2024, la délibération du conseil municipal est annulée par la Cour administrative d’appel de Versailles.

Déclarant que la modification du périmètre de la ZAC avait pour seule finalité d’entraver le droit de délaissement, l’entachant d’un détournement de pouvoir, la cour administrative d’appel a déclaré que le vendeur était fondé à avancer que la décision de préemption « n’avait pas pour objet d’acquérir le bien mais de rompre la promesse de vente (…). De manière à pouvoir acquérir le bien à moindre coût et de façon générale à tirer vers le bas les prix de toutes les acquisitions à venir dans cette zone ». Le pourvoi de la ville a été rejeté (CE 13 déc. 2024, n° 493068).

Sur appel de cette dernière, le juge du second degré a formé la demande d’avis suivante : « le droit de délaissement prévu à l’article L. 311-2 du code de l’urbanisme est-il applicable à une partie d’un bien organisé en volumes ? » (Versailles, 12 nov. 2024, n° 23/02432).

Raisonnement et avis de la Cour : inapplicabilité du droit de délaissement

La troisième chambre civile a commencé par rappeler la définition d’une ZAC aux termes de l’article L. 311-1, alinéa 1^er, du code de l’urbanisme « les zones...