Parution de l’ordonnance « vente de logements HLM et mise en copropriété »

L’ordonnance du 7 mai 2019 fait suite à l’habilitation du gouvernement par la loi ELAN du 23 novembre 2018 (art. 88) de légiférer par voie d’ordonnance afin de prendre les mesures relevant du domaine de la loi visant à permettre le développement de la vente de logements sociaux destinées à :

• permettre, à compter du 1^er janvier 2020, l’inclusion, dans un contrat de vente par un organisme de HLM à une personne physique d’un logement situé dans un immeuble destiné à être soumis au statut de la copropriété, d’une clause permettant de différer le transfert de propriété de la quote-part de parties communes à l’acquéreur jusqu’à l’expiration d’une période ne pouvant excéder dix ans à compter de la première de ces ventes intervenues dans cet immeuble, en prévoyant la possibilité d’une décote du prix de vente,

• définir les droits et les obligations de l’organisme vendeur et de l’acquéreur durant cette période de différé,

• définir les conditions dans lesquelles l’acquéreur participe au paiement des charges d’entretien et de fonctionnement des parties communes de l’immeuble pendant la même période, en dehors de toute application du statut de la copropriété, de toute association syndicale libre ou de toute association foncière urbaine libre.

Pour ce faire, le texte nouveau, qui entrera en vigueur le 1^er janvier 2020, insère une sous-section dans le code de la construction et de l’habitation intitulée « vente de logements à des personnes physiques avec application différée du statut de la copropriété » et constituée des articles L. 443-15-5-1 à L. 443-15-5-8 (concernant le volet « vente HLM »  de la loi ELAN, v. B. Wertenschlag, AJDI 2019. 12, spéc. 16 s. ).

Le dispositif facultatif (libre à l’organisme de HLM de s’en affranchir) devra être complété par un décret pris en Conseil d’État.

Transfert de propriété et constitution du syndicat des copropriétaires

Le nouvel article L. 443-15-5-1 précise que le contrat de vente d’un logement situé dans un immeuble destiné à être soumis aux dispositions de la loi de 1965 conclu entre un organisme de HLM et une personne physique peut prévoir un transfert différé de la propriété de la quote-part des parties communes attachée à un ou plusieurs lots objets de ce contrat de vente.

Ce transfert ne peut excéder un délai de dix ans à compter de la signature de l’acte authentique de vente du premier lot de l’immeuble.

Ainsi, par dérogation aux dispositions des articles 1^er et 1-1 de la loi du 10 juillet 1965, l’immeuble au sein duquel sont vendus les logements n’est soumis au statut de la copropriété qu’à compter de la date prévue pour le transfert de propriété de la quote-part des parties communes.

Toutefois, les dispositions des articles 8 [relatif au règlement de copropriété] et 46 [mesurage « Carrez » de la superficie du lot ou de la fraction de lot lors de sa vente] de la loi de 1965, ainsi que les dispositions de l’article L. 721-2 du code de la construction et de l’habitation relatives au règlement de copropriété et à l’état descriptif de division, sont applicables dès la conclusion de la vente.

À compter de ce transfert de propriété, le syndicat des copropriétaires est constitué, l’assemblée générale des copropriétaires est mise en place à l’initiative de l’organisme de HLM et les dispositions de l’article L. 711-2 du code de la construction et de l’habitation (relatives à l’immatriculation du syndicat) sont applicables.

Quant à l’article L. 443-15-5-2, il indique que la date du transfert de propriété de la quote-part des parties communes afférente au premier lot s’impose aux ventes subséquentes de lots situés dans le même immeuble.

Et la cession par l’acquéreur des droits qu’il tient d’une telle vente substitue de plein droit le cessionnaire dans les droits et obligations de l’acquéreur envers le vendeur. Ces dispositions s’appliquent à toute mutation entre vifs, volontaire ou forcée, ou à cause de mort (CCH, nouvel art. L. 443-15-5-6).

Rôle de l’organisme de HLM durant la période transitoire

Aux termes du nouvel article L. 443-15-5-3, entre la vente et la date d’application du statut de la copropriété, et ainsi qu’il est explicité dans le rapport au président de la République qui accompagne l’ordonnance, « l’organisme HLM assure seul la gestion des parties communes de l’immeuble sans avoir à appliquer les règles relatives à la copropriété, qui peuvent être source de difficultés de gestion et de coûts supplémentaires pour lui. Il assume seul la charge financière des gros travaux de l’immeuble, et en contrepartie sa gestion est simplifiée. L’objectif recherché est, à terme, la vente de la totalité des logements de l’immeuble sans que l’organisme HLM soit un copropriétaire parmi les autres copropriétaires ».

Le texte nouveau précise en effet que l’organisme de HLM :

• entretient les parties communes et les équipements communs et veille à leur conservation ;

• supporte les dépenses nécessaires à l’entretien et la conservation des parties communes et des équipements communs et, le cas échéant, les dépenses afférentes à leur amélioration ;

• ne peut prendre de décision portant atteinte à la valeur ou aux conditions de jouissance des parties communes et de celles de chacun des lots, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété ;

• fait une présentation annuelle, à l’ensemble des acquéreurs, de la gestion des parties communes et des équipements communs, des travaux qu’il envisage de réaliser sur ces mêmes parties et équipements et leur coût prévisionnel.

Enfin, durant cette période transitoire, aucune association syndicale libre (ASL) ni aucune association foncière urbaine libre (AFUL) ne peut être constituée aux fins de gérer les parties communes de l’immeuble.

Obligations de l’acquéreur durant la période transitoire

En matière de travaux, selon l’article L. 443-15-5-4 nouvellement créé, si les circonstances l’exigent et à condition que l’affectation, la consistance ou la jouissance du logement n’en soient pas altérées de manière durable, l’acquéreur ne peut s’opposer à l’exécution par l’organisme de HLM, même à l’intérieur de son logement :

• des travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants ou aux travaux permettant d’assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité et de sécurité et d’équipements ;

• des travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou réglementaires ou d’un arrêté de police administrative relatif à la sécurité ou à la salubrité publique notifié à l’organisme de HLM.

Les travaux entraînant un accès aux logements doivent toutefois, sauf urgence, être préalablement notifiés à l’acquéreur et celui qui subira un trouble de jouissance grave par suite de leur exécution aura droit à une indemnité, à la charge de l’organisme de HLM.

Quant au droit de l’acquéreur sur les parties communes et sur les équipements communs de l’immeuble, ainsi qu’il est dit à l’article L. 443-15-5-5, il s’agit d’un droit d’usage réel occasionnant le versement d’une contribution aux charges en contrepartie :

• des services rendus liés à l’usage des parties communes et des équipements communs ;

• des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les parties communes et les équipements communs ;

• des services rendus liés à l’usage des différents éléments du logement, y compris dans le cadre d’un contrat d’entreprise ou d’un contrat d’achat.

Par voie de conséquence, durant cette période transitoire, l’acquéreur « ne contribue pas au paiement des charges les plus importantes liées à la conservation de l’immeuble (ravalement, réfection de toiture, etc.) » (rapport au président de la République).

Le décret d’application susmentionné devra, notamment, préciser la liste des charges auxquelles l’acquéreur contribue en contrepartie de l’usage des parties communes et les modalités de paiement de ces charges.