Pas d’obligation pour le bailleur d’assurer la commercialité du centre commercial

Dans l’arrêt rapporté du 15 décembre 2021 publié au Bulletin, la Cour de cassation réaffirme que « le bailleur d’un local situé dans un centre commercial dont il est propriétaire n’est, à défaut de stipulations particulières du bail, pas tenu d’assurer la bonne commercialité du centre ».

Importance de la notion de commercialité

La commercialité est une notion abstraite. Il n’existe pas de véritable définition, au sens juridique ou économique du terme. C’est un ensemble de critères liés au maintien d’une harmonisation et complémentarité des enseignes, au développement de l’attractivité, à la création et à la captation d’une clientèle ainsi qu’à la pérennité du centre commercial.

Privé de commercialité, un centre commercial ne serait plus un pôle attractif mais une zone sans harmonie, sans plan de commercialisation ou d’actions communes, dissuadant tout investissement.

La commercialité occupe une position centrale dans le domaine des centres commerciaux. La réussite de l’activité du locataire dépend pour l’essentiel de la qualité de l’environnement dont le bailleur est responsable (A. Mbotaingar, Statut des baux commerciaux et droit de la concurrence, Litec, 2008, n° 438, p. 241). Cependant, en raison de la multiplication des centres commerciaux, certains locataires ont été confrontés « à des flux de clientèle nettement inférieurs à ceux escomptés » (Paris, 8 nov. 2012, n° 12/18456, JCP E 2013, n° 25, 1366, note O. Fages et S. Legrix de La Salle). C’est pour ces raisons que la question de l’étendue de l’obligation de délivrance du bailleur propriétaire d’un centre commercial a été au cœur d’un débat passionné. Les locataires ont entendu mettre à la charge du bailleur d’un centre commercial une obligation d’assurer la commercialité du centre qui découlerait de l’article 1719 du code civil (S. Laporte, Une interprétation stricte de l’obligation de jouissance paisible mise à la charge du bailleur d’une galerie commerciale, AJDI 2001. 420 ; J. Bouyeure et J.-D. Barbier, Le monde à part des centres commerciaux, Administrer 7/2003. 21 ; v. aussi, Civ. 3^e, 3 juill. 2013, n° 12-18.099, D. 2013. 1743, obs. Y. Rouquet ; ibid. 2544, chron. A. Pic, V. Georget et V. Guillaudier ; Paris, 8 nov. 2012, n° 12/18456 ; JCP E 2013, n° 25, 1366, note O. Fages et S. Legrix de La Salle).

Le bailleur d’un centre commercial : un bailleur comme les autres

Si certaines cours d’appel avaient jugé, dans un premier temps, que le bailleur propriétaire d’un centre commercial avait des obligations plus étendues que celles d’un bailleur ordinaire et devait tout faire pour assurer au locataire le maintien d’un environnement commercial favorable (Reims, 1^er avr. 1993, Loyers et copr. 1994, n° 113 ; Versailles, 11 oct. 1992, Administrer 1993. 57, obs. Dunes ; 26 avr. 2018, n° 17/08154 ; Paris, 19 févr. 2020, n° 18/20833), la Cour de cassation a en revanche refusé de faire peser sur le bailleur d’un centre commercial des obligations particulières au titre de ses obligations de délivrance, d’entretien et d’assurer une jouissance paisible. Cette position se justifie par le fait que la Cour régulatrice n’opère aucune distinction entre bailleur «lambda » et bailleur propriétaire d’un centre commercial. Le propriétaire de locaux situés dans un centre commercial est un bailleur comme les autres (Civ. 3^e, 19 déc. 2012, n° 11-23.541, D. 2013. 78, obs. Y. Rouquet ; ibid. 1794, obs. M.-P. Dumont-Lefrand ; Dalloz actualité, 7 janv. 2013, obs. Y. Rouquet), de sorte que le principe jurisprudentiel selon lequel le bailleur d’un centre commercial est, comme tout bailleur, uniquement tenu d’assurer conformément à l’article 1719 du code civil, la délivrance, l’entretien et la jouissance paisible de la chose louée, en l’absence de stipulation particulière de garantie d’attractivité est posé (Civ. 3^e, 11 mai 1995, n° 93-16.719, RJDA 6/1995, n° 689 ; 20 juin 1995, n° 93-16.720 ; 12 juill....