Petites copropriétés : ce que propose le GRECCO

Après avoir proposé une refonte globale du statut de la copropriété des immeubles bâtis (AJDI 2017. 750 ) et en attendant l’ordonnance visant à améliorer la gestion des immeubles en copropriété et à prévenir les contentieux (qui sera publiée cet automne), le Groupe de recherche sur la copropriété (GRECCO), aujourd’hui présidé par le professeur Matthieu Poumarède, s’intéresse plus particulièrement aux « petites copropriétés ».

Le GRECCO opère une distinction entre les syndicats composés de deux copropriétaires et les syndicats comportant dix lots principaux au plus, dont les charges moyennes sont inférieures à 15 000 €.

Dispositions dérogatoires applicables aux syndicats composés de deux copropriétaires

Lorsque le syndicat est composé de deux copropriétaires, il est prévu, quels que soient le nombre et l’usage des lots, que les copropriétaires peuvent recourir à une gestion du syndicat, soit par un syndic de copropriété, soit par contrat.

• Si la première branche de l’alternative est choisie (recours à un syndic), les fonctions de syndic peuvent être dévolues à l’un des deux copropriétaires (lequel doit alors être assuré au titre de sa responsabilité aux frais du syndicat) ou à un syndic professionnel. Et, à défaut d’accord, le juge pourrait être saisi.

Les décisions relevant du syndicat sont prises lors de réunions informelles mais sont nécessairement écrites et signées par les protagonistes. En cas de travaux, ceux-ci sont décrits et leurs modalités financières sont précisées.

Si, toutefois, les décisions indispensables à l’administration, à la conservation et à l’entretien de l’immeuble n’ont pu être prises, le syndic ou l’autre copropriétaire pourra convoquer une réunion en suivant, cette fois, les règles de droit commun édictées par le statut.

Quant aux dépenses de la copropriété, il est indiqué que « chaque copropriétaire [y] contribue […] à hauteur de sa quote-part, laquelle est exigible à première demande du syndic ou du copropriétaire le plus diligent ».

Il est par ailleurs prévu que si les copropriétaires peuvent déroger à l’obligation de constituer un fonds de travaux obligatoire, ils restent astreints à l’obligation d’ouvrir un compte séparé.

• Si les copropriétaires préfèrent gérer le syndicat par « contrat de copropriété », celui-ci est conclu pour trois ans au plus (et ensuite renouvelable chaque année par tacite reconduction) et a trait à l’exercice des droits des copropriétaires sur les parties communes et à la gestion du syndicat des copropriétaires.

Ce contrat peut déroger au statut, voire aux règles spécifiques aux copropriétés à deux, sauf en ce qui concerne les « dispositions légales impératives relatives au calcul des charges ». Il ne peut pas plus porter atteinte à la destination de l’immeuble ou aux droits de chaque copropriétaire sur la partie privative de son lot.

En cas de mutation de l’un des deux lots, il est notamment prévu, d’une part, que la notification de transfert de propriété ainsi que l’avis de mutation sont effectués auprès de l’éventuel syndic désigné et de l’autre copropriétaire et, d’autre part, que, « dans le cas où un contrat de copropriété a été conclu, il est transmis au nouveau copropriétaire à titre d’accessoire du lot ».

Dispositions dérogatoires applicables aux syndicats comportant dix lots principaux au plus, dont les charges moyennes sont inférieures à 15 000 €

Optionnelles, ces dispositions dérogatoires doivent faire l’objet d’un vote de l’assemblée générale (à la majorité de l’article 25, voire, le cas échéant, à celle de l’article 25-1). Et ce choix n’a rien d’irrémédiable, puisque le texte envisage le possible retour au droit commun (aux mêmes conditions de majorité), mais alors le syndicat s’oblige à ne pas changer à nouveau d’avis pendant au moins trois exercices comptables consécutifs.

• Ce régime dérogatoire prévoit que le syndic est choisi parmi les copropriétaires (désigné à la majorité de l’article 25, voire à celle de l’article 25-1) et qu’il est assuré au titre de sa responsabilité aux frais du syndicat. La délibération le désignant vaut contrat de syndic. Il peut être assisté par un autre copropriétaire dénommé « conseiller syndical », qui doit, lui aussi, être assuré.

Sauf vote contraire, à la majorité de l’article 24, le syndic se voit déléguer les décisions relevant de cette majorité, à l’exception de celles relatives à l’approbation des comptes et au vote du budget, aux travaux autres que de maintenance, ainsi que des décisions ayant pour objet d’autoriser le syndic à agir en justice.

• Quant aux modalités de convocation et de tenue de l’assemblée générale, elles sont libres, sous réserve que le délai de convocation ne soit pas inférieur à quinze jours (sauf urgence), que le président et le secrétaire de séance signent le procès-verbal rédigé en séance et que celui-ci soit notifié à tous les membres du syndicat, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, remise contre émargement, ou, sauf opposition du copropriétaire, par lettre recommandée électronique.

• Concernant les règles de gestion financière, on retiendra que le syndic doit ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat et un compte bancaire séparé pour le fonds de travaux (sauf si, par un vote unanime, le syndicat décide de ne pas constituer ce dernier fonds).

Enfin, il est précisé que les dispositions relatives à la comptabilité d’engagement ne sont pas applicables.