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Pollution des sols connue du vendeur : clause de non garantie des vices cachés inefficace

La simple connaissance du vice par le vendeur suffit à faire échec à l’application d’une clause de non garantie des vices cachés, ce, quelle que soit la qualité des parties.

par Ariane Gailliardle 12 juillet 2017

Cet arrêt, qui semble subordonner l’inefficacité d’une clause à la simple connaissance par le vendeur du vice, figurera au Rapport annuel de la Cour de cassation.

En l’espèce, un contrat de vente avait été conclu entre un garagiste, dernier exploitant du local, et une société civile immobilière (SCI), les parties ayant mentionné dans l’acte leur intention d’affecter le bien à l’habitation. Une expertise ayant révélé la présence dans le sous-sol de cuves polluantes, la nécessité d’une opération de dépollution du site conduit l’acquéreur à assigner le vendeur, les notaires, mais également les agents immobiliers en garantie des vices cachés ainsi qu’en indemnisation du préjudice.

L’existence d’un vice grave ne faisait ici aucun doute. La dépollution d’un site consiste en une opération longue et coûteuse, qui rend impossible toute jouissance du bien. La cour d’appel de Toulouse déclara l’action en garantie des vices cachés recevable et le vendeur forma un pourvoi, qui fut rejeté par la troisième chambre civile, d’une part, en raison de la connaissance du vice par le vendeur, rendant la clause de non garantie inefficace, et, d’autre part en raison de l’ignorance, par l’acheteur, du vice avant la vente.

L’inefficacité de la clause de non-garantie : la connaissance par le vendeur du vice

À l’appui de son pourvoi, le vendeur soutenait l’efficacité d’une clause de non-garantie insérée dans le contrat. L’article 1643 du code civil dispose en effet, le vendeur est « tenu des vices cachés, quand bien même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie ». Il s’agissait ici d’une clause type souvent insérée dans les ventes d’immeuble où l’acquéreur s’engage à prendre le bien dans son état, sans garantie, notamment, de l’état du sol ou du sous-sol de l’immeuble. La liberté contractuelle, alliée au caractère supplétif du droit de la vente et à l’article 1643 du code civil, sont traditionnellement cités comme fondements à la validité de ces clauses restrictives de garantie. Mais un tel principe tend à s’estomper, voire à s’inverser : le vendeur doit ignorer le vice pour opposer la clause à l’acheteur ; mais comme, lorsqu’il est professionnel, une présomption de mauvaise foi pèse sur lui, la mise en œuvre de ces clauses est rarement admise. En revanche, le vendeur profane pourra opposer une telle clause à l’acquéreur s’il est de bonne foi, c’est-à-dire s’il ignore le vice. Enfin, un vendeur profane sera parfois traité comme un professionnel quand...

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