Préemption : persistance de la carence du préempteur pour réaliser la vente et décalage de la prescription de l’action en nullité

L’action en nullité de la déclaration de préemption, prévue à l’article L. 412-8, alinéa 4, du code rural et de la pêche maritime, se prescrit par cinq ans à compter de la date d’expiration du délai imparti au préempteur par la mise en demeure qui lui a été adressée, par le propriétaire vendeur ou l’acquéreur évincé, pour réaliser l’acte de vente authentique.

par Anne-Laure Grizon, Avocate à la Cour et Maître de conférences associée à l'Université du Mansle 9 février 2024

L’exigence de diligence dans la mise en œuvre du droit de préemption

Le droit de préemption permet à une personne, désignée par la loi ou par une convention, d’être préférée à une autre pour acquérir un bien. Des objectifs mêlant justice sociale, mise en valeur des terres agricoles ou encore aménagement et développement durable du territoire rural, ont conduit le législateur à prévoir, pour divers bénéficiaires, un tel droit de priorité quant à l’acquisition de terres agricoles (Rép. civ., v° Préemption et retraits, par G. Pillet, n^os43 et 47). Il en va ainsi du fermier et des sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural (SAFER) (dont le droit est soumis pour l’essentiel au même régime).

Dès lors que la préemption constitue une « perturbation de la circulation des biens », qui peut à la fois porter atteinte à la liberté du propriétaire de choisir son contractant et au droit de propriété ou aux attentes légitimes de l’acquéreur évincé (G. Pillet, loc. cit., n° 61), elle doit être encadrée. De fait, l’acquéreur évincé peut avoir engagé des dépenses en vue de l’acquisition, même si à cet égard l’article L. 412-13 du code rural et de la pêche maritime (qui ne semble pas applicable en cas de préemption par une SAFER), prévoit que « les frais et loyaux coûts exposés à l’occasion du contrat, s’il y a lieu, par l’acquéreur évincé lui sont remboursés par le preneur ». Il doit aussi renoncer à exploiter les terres litigieuses, prendre de nouvelles dispositions, avec ce que cela implique de perte de temps et d’argent. Quant au vendeur, le délai entre la conclusion de la vente envisagée et l’exercice du droit de préemption ne doit pas paralyser l’opération.

Afin de limiter ces désagréments, la loi tente de rendre aussi fluide que possible l’exercice du droit de préemption. L’article 412-8 du code rural et de la pêche maritime prévoit ainsi que le titulaire du droit de préemption bénéficie d’un délai de deux mois à compter de la notification qui lui est faite du projet d’aliénation, pour faire connaître au vendeur, son refus ou son acceptation de l’offre, et ce à peine de forclusion, son silence équivalant à une renonciation au droit de préemption. En cas de réponse positive dans le délai, la vente est, en principe, parfaite par accord sur la chose et le prix nonobstant l’absence de régularisation (Civ. 3^e, 17 juin 2021, n° 20-13.281). ll convient cependant d’éviter que l’incertitude perdure et que la situation ne soit pas consolidée à l’égard des tiers (G. Pillet, loc. cit., n° 69). Dans cette perspective, l’alinéa 4 de l’article L. 412-8 précité ajoute que le préempteur dispose d’un délai de deux mois, à compter de la date d’envoi de sa réponse au propriétaire, pour réaliser l’acte de vente authentique. Passé ce délai, sa déclaration de préemption sera nulle de plein droit, quinze jours après une mise en demeure à lui faite par acte d’huissier de justice et restée sans effet ; l’action en nullité appartenant au propriétaire vendeur et à l’acquéreur évincé lors de la préemption.