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Prescription acquisitive d’une servitude de vue et négligence fautive du syndicat de copropriétaires

Commet une négligence fautive le syndicat de copropriétaires qui ne met pas fin à une situation illicite préjudiciable à un tiers. L’absence de déclaration d’urbanisme et le défaut d’autorisation des travaux de percement du mur extérieur d’un immeuble soumis au statut de la copropriété par l’assemblée générale des copropriétaires ne font pas obstacle à l’acquisition par prescription d’une servitude de vue sur le fonds voisin.

L’arrêt rapporté traite de la responsabilité du syndicat vis-à-vis des tiers en cas de travaux illicites réalisés par un copropriétaire et rappelle les conditions d’acquisition d’une servitude de vue par le jeu de la prescription.

Au cas particulier, sans autorisation préalable du syndicat, un copropriétaire avait créé dans le mur extérieur de la copropriété plusieurs vues sans respecter les distances exigées par le code civil et avait aménagé une terrasse débordant sur le fonds voisin. Son propriétaire assigne le syndicat de copropriétaires en suppression des ouvertures, cessation de l’empiétement et dommages et intérêts en réparation des préjudices qui en résultaient. Faisant droit à ces demandes, la cour d’appel condamne in solidum le syndicat et l’auteur des travaux à restituer aux lieux leur état initial et à verser au voisin une somme à titre de dommages-intérêts.

Sur la responsabilité du syndicat de copropriétaires

L’arrêt d’appel considère que le fait de ne pas avoir mis en demeure le copropriétaire de remettre en état le mur dans lequel l’ouverture avait été pratiquée constituait une négligence en relation avec le préjudice subi par la résidence voisine. Le pourvoi critique ce raisonnement en se fondant sur l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version antérieure à l’ordonnance du 30 octobre 2019. Selon cet article, le syndicat est responsable des dommages causés aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes. Or, pour le syndicat, le dommage allégué ne pouvant être imputé ni à un vice de construction ni à un défaut d’entretien, le lien de causalité faisait défaut.

Cet argument ne prospère pas. La Cour de cassation énonce qu’il appartient au syndicat de copropriétaires, informé des ouvertures illicites pratiquées dans un mur partie commune de la copropriété sans son autorisation donnant sur le fonds voisin et susceptible de préjudicier à celui-ci, de le mettre en demeure de rétablir les lieux dans leur état initial. Elle approuve la cour d’appel qui, ayant ainsi caractérisé la faute du syndicat dans la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes, a retenu que cette négligence fautive avait contribué à la réalisation du préjudice invoqué par la résidence voisine résultant de l’atteinte à son droit de...

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