Preuve de la propriété et opposabilité des actes aux tiers

La décision ici commentée revient sur la distinction entre l’opposabilité du titre de propriété et sa force obligatoire qui ne sauraient être confondues. 

Les consorts A…, propriétaires d’un immeuble édifié sur une parcelle dans le tréfonds de laquelle se trouve une cave accessible de plain-pied uniquement par le jardin voisin appartenant aux consorts R… qui l’ont acquis en 2007 de M. X…, estimaient que ce dernier était titulaire d’un simple droit d’usage sur cette cave qui s’était éteint lors de la vente aux consorts R… Les consorts A… ont alors assigné leurs voisins et M. X… pour voir déclarer éteint le droit d’usage de ce dernier et constater l’occupation sans droit ni titre de la cave par les consorts R…

La jurisprudence a fait de la règle établie par l’article 552 du code civil, en vertu duquel la propriété du sol emporte celle du dessus et du dessous, une présomption légale mixte. Elle ne peut donc être librement combattue, mais impose pour être renversée la preuve contraire résultant soit de la prescription acquisitive de l’espace litigieux (Civ. 3^e, 7 oct. 1998, n° 96-18.748, RDI 1998. 605, obs. J.-L. Bergel ; RTD civ. 1999. 142, obs. F. Zenati ), soit d’un titre (Civ. 3^e, 12 juill. 2000, n° 97-13.107, RDI 2000. 525, obs. M. Bruschi ; RTD civ. 2002. 539, obs. T. Revet ). Tout autre mode de preuve doit être écarté (Civ. 3^e, 28 juin 2011, n° 10-20.706, AJDI 2012. 140 , obs. N. Le Rudulier – au sujet la configuration des lieux).

C’est bien en l’espèce sur un tel titre que se fondait la prétention des défendeurs, mais le titre invoqué au soutien...