Prix du bail commercial : pouvoir du juge des loyers et choix du locataire de réduire la surface de vente

Dans l’arrêt sous étude, la haute juridiction précise qu’en application de l’article R. 145-23 du code de commerce, la compétence du juge des loyers qui lui permet, après avoir fixé le prix du bail révisé ou renouvelé, d’arrêter le compte que les parties sont obligées de faire est exclusive du prononcé d’une condamnation. En outre, cette décision pose le principe selon lequel le choix de gestion du locataire d’affecter à la vente une surface moindre que celle autorisée par le bail est inopposable au bailleur. Le prix du loyer doit donc être fixé sans prendre en compte la réduction de la surface de vente.

En l’espèce, un bailleur et un preneur ne se sont pas mis d’accord sur le prix du bail commercial pour son renouvellement. Par un jugement du 20 février 2019, le juge des loyers commerciaux a fixé à la somme de 185 061,63 € hors charges et hors taxes le loyer du bail renouvelé à compter du 1^er février 2013. Le loyer fixé étant inférieur au loyer initial payé par le preneur, le bailleur devait donc restituer le trop-perçu au preneur.

Au regard de ce jugement de fixation du loyer, deux questions se sont posées. La première a été de déterminer si le juge des loyers commerciaux était compétent pour condamner un bailleur à rembourser le trop-perçu. La seconde était relative à la fixation du loyer par le juge qui a considéré qu’il devait prendre en compte la manière dont le preneur avait agencé le local. Le locataire avait en effet créé une réserve et réduit à 1 571 m² carrés la surface prévue pour les activités de vente, alors que la surface de vente était initialement d’environ 2 000 m².

L’excès de pouvoir du juge des loyers qui prononce une condamnation

En cas de contestation sur le montant du loyer renouvelé, l’article R. 145-23 du code de commerce prévoit que les parties doivent saisir le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace pour le fixer. Ce juge, également appelé par la pratique juge des loyers commerciaux, statue sur mémoire, c’est-à-dire selon une procédure écrite régie par les articles R. 145-23 à R. 145-33 du code de commerce.

La fixation du nouveau loyer fait naître quasiment systématiquement une obligation de payer une somme d’argent incombant au bailleur ou au preneur. En effet, si le nouveau loyer est inférieur au loyer antérieur, le preneur dispose d’une créance de restitution à l’encontre du bailleur. À l’inverse, si le montant à payer est plus important, le bailleur a droit au paiement de la part de loyer qui n’a pas été réglée par le preneur.

Est-ce à dire que le juge des loyers est compétent pour condamner le preneur ou le bailleur à payer sa dette ? La réponse semble à première vue négative. En effet, l’article R. 145-23 du code de...