Projet de lignes directrices pour le secteur immobilier du GAFI : consultation publique

À l’occasion de la réunion plénière du Groupe d’action financière (GAFI), cet organisme intergouvernemental indépendant dédié à la lutte contre le blanchiment de capitaux, contre le financement du terrorisme et contre le financement de la prolifération d’armes de destruction massive, qui s’est tenu du 1^er au 4 mars 2022, était présenté un projet de lignes directrices consacré au secteur immobilier en matière de lutte contre le blanchiment et le financement du terrorisme (ci-après « LCB-FT »). Le projet de lignes directrices est soumis à consultation publique jusqu’au 22 avril 2022 afin de recueillir les observations de toutes les parties intéressées.

Objectifs du projet de lignes directrices

Les présentes lignes directrices visent à promouvoir la mise en œuvre de standards en matière de LCB-FT dans le secteur immobilier, tout en mutualisant les bonnes pratiques en matière d’approche par les risques. Il s’agit, par la même occasion, d’actualiser les précédentes lignes directrices du GAFI afin de prendre en compte les nouveaux défis rencontrés par les professionnels de l’immobilier, l’évolution du marché et le contexte international croissant du secteur.

Personnes concernées par le projet de lignes directrices

A la différence des précédentes lignes directrices en date du 17 juin 2008 consacrées au secteur immobilier, les présentes lignes directrices ne doivent pas servir de guide aux seuls autorités de régulation et agents immobiliers. Désormais, le projet de lignes directrices s’adresse à l’ensemble des professionnels de l’immobilier : avocats, promoteurs immobiliers, assureurs, notaires, banquiers, conseillers patrimoniales, entreprises de domiciliation etc., sans d’ailleurs que la liste de tous les acteurs de l’immobilier du secteur privé présentés dans le projet ne soit considérée comme exhaustive.

Grandes lignes du projet

• Le projet de lignes directrices, uniquement disponible à ce jour en anglais, rappelle, dans un premier temps, les concepts clefs des politiques étatiques consacrées à la LCB-FT. Rappelons pour le lecteur français que ce projet de texte dit de soft law, non contraignant pour les États, s’inscrit dans un corpus de rapports, recommandations, guides de bonnes pratiques etc. établis par le GAFI afin d’aider tant les régulateurs que les personnes privées à prévenir, remédier et sanctionner les pratiques de blanchiment et financements douteux. En France, sous l’impulsion de l’Union européenne, se succèdent les directives européennes, dont la dernière en date, la 6^e Directive (UE) 2018/1673 du Parlement européen et du Conseil en date du 23 octobre 2018 vise à lutter contre le blanchiment de capitaux au moyen du droit pénal. Dans le secteur immobilier, la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) et Traitement du renseignement et action contre les circuits financiers clandestins (TRACFIN) ont émis, le 6 novembre 2018, leurs propres Lignes directrices relatives à la lutte contre le blanchiment et le financement du terrorisme (LCB-FT) pour les professionnels du secteur de l’immobilier.

• Puis, le projet de lignes directrices traite de l’approche par les risques consistant, en partant d’un standard d’obligations de vigilance, à appliquer à la clientèle, en des obligations simplifiées de vigilance par rapport à ce standard lorsque le risque de blanchiment ou de financement du terrorisme est faible, et en des obligations complémentaires, ou renforcées, lorsque ce risque est plus élevé. Le secteur immobilier est majoritairement considéré comme un secteur à risques par la plupart des pays membres du GAFI, même si ce constat n’est pas partagé par tous. L’investissement immobilier présente des avantages appréciables pour le blanchiment. Il permet de sécuriser les gains illicitement perçus, d’être sources de revenus, tout en pouvant contribuer à développer des activités frauduleuses. Le projet de lignes directrices insiste sur la nécessité de ne pas limiter l’approche par les risques au seul immobilier résidentiel, mais à être tout aussi vigilant dans le secteur de l’immobilier commercial.

 • Dans un troisième temps, les acteurs du secteur privé sont invités à mettre en œuvre les bonnes pratiques en détectant le caractère suspicieux d’une transaction, lequel peut résulter d’une sous-évaluation / surévaluation du bien immobilier, de la complexité à identifier le bénéficiaire effectif des parties à la transaction immobilière / des éléments d’extranéité de la transaction etc. Comme toujours la culture de la conformité (compliance) doit être inculquée et promue par l’équipe dirigeante des acteurs de l’immobilier, ce qui passe, par exemple, tant par la mise en place de mesures de diligences adaptées aux risques identifiés que par la formation constante et renouvelée du personnel au procédure applicable en matière de LCB-FT.

• Dans un quatrième temps, sont détaillées les bonnes pratiques en matière de régulation à l’intention des autorités de supervision (qu’elles soient étatiques ou privées). Outre le caractère primordial des pouvoirs d’investigation et de sanctions des autorités de supervision, dont sont dotées en France la DGCCRF et la Commission nationale des sanctions, l’accent est mis sur la pédagogie et la communication des autorités pour promouvoir encore et toujours cette culture de la conformité.

En dépit de quelques exemples tirés des pratiques promues dans certains pays, peu de cas typologiques viennent illustrer les recommandations, dont l’abstraction rend, à notre avis, mal aisée leur maniement opérationnel. Malgré un délai bref pour émettre des observations pertinentes et constructives à ce projet, il est à espérer que les syndicats des professionnels de l’immobilier, ainsi que les ordres des professions réglementées, se saisiront de la possibilité qui leur est offerte de réagir.