Protection du logement de la famille détenu par une SCI

Que faut-il entendre par « droits par lesquels est assuré le logement de la famille » ? L’expression est ambiguë mais constitue pourtant l’une des principales conditions d’application de la protection offerte par l’article 215, alinéa 3. Dans cet arrêt du 14 mars 2018, la première chambre civile a délimité le périmètre de cette notion lorsque le logement de la famille est apporté à une société civile immobilière.

En l’espèce deux époux communs en biens étaient associés d’une société civile immobilière qui avait fait l’acquisition d’un appartement servant de logement pour la famille. Sur les 100 parts qui constituaient le capital social, une seule était détenue par l’épouse et les 99 autres étaient la propriété de l’époux qui, par ailleurs, assumait les fonctions de gérant de la société. Quelques années plus tard une assemblée générale avait autorisé le gérant à céder le bien sans l’accord de son épouse. L’appartement avait ensuite été donné à bail à un couple tiers par le nouvel acquéreur. L’époux gérant associé majoritaire a enfin procédé à la vente de ses parts quelques mois plus tard.

L’épouse évincée a tenté d’obtenir la nullité de la vente et du bail consécutif ainsi que la radiation du privilège du prêteur de deniers. Elle a assigné en ce sens, sur le fondement de l’article 215, alinéa 3, du code civil, son conjoint, le notaire, les nouveaux acquéreurs de parts, la SCI vendeuse, la SCI acquéreuse de l’immeuble et le prêteur ayant permis le financement de l’opération. Déboutée en première instance comme en appel, elle forma un pourvoi en cassation selon le moyen que lorsqu’un immeuble constitue le logement familial et qu’il appartient à une société civile immobilière dont les époux sont seuls porteurs de parts, la validité de la vente de cet immeuble par le mari gérant est subordonnée au consentement de l’épouse.

La Cour de cassation était ainsi interrogée sur l’étendue de la protection offerte par l’article 215, alinéa 3, du code civil : l’associé gérant peut-il, sans le consentement de son conjoint, faire vendre le logement de la famille par la société civile qui en est propriétaire ?

La Cour rejette le pourvoi et éloigne de l’épouse la protection offerte par le texte. Elle précise, au terme d’un attendu de principe, les conditions dans lesquelles l’article 215, alinéa 3, a vocation à s’appliquer lorsque le logement est apporté à une SCI : « si l’article 215, alinéa 3, du code civil, qui a pour objectif la protection du logement familial, subordonne au consentement des deux époux les actes de disposition portant sur les droits par lesquels ce logement est assuré, c’est à la condition, lorsque ces droits appartiennent à une société civile immobilière dont l’un des époux au moins est associé, que celui-ci soit autorisé à...