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Qualification de vente en l’état futur d’achèvement

Ne peut être qualifiée de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) l’opération par laquelle de l’acquéreur a acquis des lots en vue de leur rénovation dès lors que ceux-ci ont été vendus en l’état de locaux industriels désaffectés, que le coût des travaux, non inclus dans le prix de vente, est à la charge del’acquéreur, qu’aucune obligation de versement de fonds au titre des travaux n’a été́ souscrite au profit du vendeur qui n’a pas à assurer la charge de leur maîtrise d’ouvrage et que les parties se sont accordées en connaissance de cause pour que l’acquéreur bénéficie d’avantages fiscaux et qu’il ne peut être reproché au vendeur d’avoir participé à un montage artificiel ou frauduleux.

par Camille Dreveaule 2 octobre 2017

Certaines opérations immobilières sont aussi des opérations fiscales. C’est autant un logement qui est acquis qu’un produit d’investissement locatif générant une réduction d’impôt. Les promoteurs conçoivent alors les montages contractuels de façon à respecter les prescriptions du code général des impôts. Ainsi, certains dispositifs permettent à l’acquéreur de déduire de sa feuille d’imposition le coût des travaux réalisés à condition qu’il en assure la responsabilité et le financement. Le montage est le suivant : une société acquiert un bâtiment à réhabiliter, le découpe en lots qu’elle commercialise en l’état, à charge pour l’acquéreur de réaliser les travaux nécessaires. Cependant, pour des nécessités pratiques notamment liées au caractère collectif des immeubles, le programme de travaux a été conçu par le vendeur et les entreprises qui prendront en charge les travaux pour le compte des futurs acquéreurs. Ainsi, lors de la signature de l’acte authentique de vente, chaque acquéreur-investisseur conclut parallèlement un contrat par lequel il confie la réalisation des travaux à ces entreprises. Les contrats de vente et d’entreprise relevant du droit commun, l’acquéreur ne bénéficie donc d’aucune garantie quant à l’achèvement de l’ouvrage.

Se pose la question de la compatibilité de ces montages avec les qualifications d’ordre public retenues par le code de la construction et de l’habitation (CCH). L’enjeu est important en raison...

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