Quand l’encadrement préfectoral des loyers parisiens se conjugue au présent et au passé…

L’arrêt du Conseil d’État du 5 juin 2019

Il n’était finalement peut-être pas nécessaire de modifier les articles 17 et suivants de la loi de 1989 et de prévoir, à l’article 140 de la loi ELAN du 23 novembre 2018, une expérimentation de l’encadrement préfectoral des loyers à l’échelle d’une commune située en zone tendue !

En effet, par sa décision du 5 juin 2019, la Haute juridiction de l’ordre administratif considère qu’en confirmant l’annulation par le tribunal administratif de Paris des arrêtés préfectoraux « ALUR » pris entre 2015 et 2018 d’encadrement des loyers dans la seule capitale, la cour administrative de Paris (CAA Paris, 26 juin 2018, n° 17PA03805, Ministre de la cohésion des territoires, AJDA 2018. 1306 ; Dalloz actualité, 29 juin 2018, obs. Y. Rouquet ; AJDI 2019. 214 , obs. N. Damas ), a commis une erreur de droit qui justifie l’annulation de son arrêt et le renvoi de l’affaire devant cette juridiction.

Au centre des discussions, il y a l’article 17 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi ALUR du 24 mars 2014 qui, selon le tribunal administratif de Paris et, après lui, la cour administrative d’appel de Paris, imposait au préfet d’envisager la mesure d’encadrement dans les 412 communes de la région parisienne.

Selon les magistrats de la Place du Palais-Royal, il était possible au préfet de restreindre le champ d’application à la seule partie de la zone tendue dans laquelle les données statistiques nécessaires à l’encadrement étaient disponibles dès lors que « l’application de la loi dans ces seuls secteurs n’était pas de nature à créer un risque sérieux de distorsion vis-à-vis du marché immobilier des secteurs limitrophes, susceptible de compromettre l’objectif poursuivi par le législateur ».

Or, si dès 2015, les informations nécessaires à l’identification des catégories de logement et des secteurs géographiques étaient disponibles sur le territoire de la commune de Paris (via les données de l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne – OLAP), il n’en allait pas de même sur le territoires des autres communes de l’agglomération.

L’OLAP n’a en effet été agréé pour collecter les données relatives à ces autres communes que le 29 juin 2016, soit neuf jours après la publication de l’arrêté d’encadrement de 2016.

Par ailleurs, il ressort du dossier que « la commune de Paris a connu une augmentation particulièrement sensible des loyers, en valeur absolue comme en valeur relative, depuis l’année 2000. En outre, au regard des spécificités du marché locatif à Paris, et notamment de l’attractivité de la capitale qui constitue par elle-même un facteur de renchérissement des loyers sur son territoire, la fixation des loyers de références dans les […] secteurs définis au sein du territoire de Paris n’était pas de nature à créer un risque sérieux de distorsion vis-à-vis du marché immobilier des secteurs limitrophes ».

Il était par conséquent possible au préfet de mettre en œuvre le dispositif d’encadrement des loyers du I de l’article 17 de la loi du 17 juillet 1989 « pour la seule commune de Paris à la date à laquelle il a pris les arrêtés contestés ».

L’arrêté préfectoral du 28 mai 2019

Pour autant, ce débat appartient au passé puisque la loi ELAN du 23 novembre 2018 permet désormais expressément (notamment) à la commune de Paris, de demander qu’un dispositif d’encadrement préfectoral des loyers soit mis en place.

Il fut d’ailleurs ainsi fait et cela s’est traduit par la publication du décret n° 2019-315 du 12 avril 2019 (JO du 13), aux termes duquel « Le dispositif d’encadrement des loyers prévu à l’article 140 de la loi [n° 2018-1021] du 23 novembre 2018 susvisée est mis en place sur l’intégralité du territoire de la ville de Paris » (sur la question, v. nos obs. in Dalloz actualité, 17 avr. 2019 isset(node/195451) ? node/195451 : NULL, 'fragment' => isset() ? : NULL, 'absolute' => )) .'"'>195451).

Il ne manquait plus que l’arrêté du préfet de la région d’Île-de-France, préfet de Paris, pour rendre la mesure effective. Celui-ci a été publié le 28 mai 2019 dans le recueil des actes administratifs de la préfecture de région.

Applicable à compter du 1^er juillet 2019, il fixe, sur l’intégralité du territoire de la ville de Paris, les loyers de référence, les loyers de référence majorés et les loyers de référence minorés, par catégorie de logement et par secteur géographique en fonction de la structuration du marché locatif et à partir des niveaux de loyers constatés par l’OLAP.

Les catégories de logement sont déterminées en fonction :

• du type de location, non meublée ou meublée ;
• du nombre de pièces principales au sens de l’article R* 111-1-1 du code de la construction et de l’habitation ;
• de l’époque de construction.

Pour la fixation des loyers de référence des logements loués meublés, mentionnés au IV de l’article 140 de la loi ELAN (qui vise les logements meublés « résidence principale » du titre 1^er bis de la loi du 6 juillet 1989, comme les logements meublés loués dans le cadre d’un bail mobilité du titre 1^er ter), il est fait application, en fonction du secteur géographique et de la catégorie de logement, d’une majoration unitaire par mètre carré aux loyers de référence déterminée à partir des écarts constatés entre les loyers des logements loués non meublés et des logements loués meublés observés par l’OLAP.

L’arrêté comporte en annexe :

• la liste des quatorze secteurs géographiques concernés (soit 80 quartiers) ;
• les loyers de référence, loyers de référence majorés et loyers de référence minorés tant pour les locations non meublées que pour les locations meublées.

La délimitation des quartiers, quant à elle, est disponible sur le site de la Direction régionale et interdépartementale de l’hébergement et du logement (DRIHL).