Rappel sur la date de notification applicable au congé donné par le locataire pour l’expiration d’une période triennale

Le bail commercial prend fin par la délivrance d’un congé ou d’une demande de renouvellement.

Lorsqu’un congé est délivré, la question de la date de notification applicable au congé est de grande importance a fortiori lorsque les hypothèses diffèrent en fonction de la partie à l’origine de la demande de congé – bailleur ou locataire –, de la forme du congé et de la période pour laquelle le congé est donné.

L’arrêt du 16 mars 2023 rapporté est l’occasion pour la troisième chambre civile de revenir sur la date du congé notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception par le locataire pour l’expiration d’une période triennale.

En l’espèce, un bail commercial à effet du 1^er août 2001 a été consenti à une société locataire.
Cette dernière a donné congé pour l’échéance triennale du 31 juillet 2016, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, expédiée le 31 janvier 2016.

Les bailleurs, qui contestaient la validité du congé reçu le 5 février 2016, ont délivré, le 29 mars 2017, un commandement de payer visant la clause résolutoire, puis ont assigné la locataire en paiement de loyers et charges.

La Cour d’appel de Versailles (Versailles, 10 juin 2021, n° 18/08227) a débouté les bailleurs de leur demande et a retenu que la résiliation du bail était intervenue le 31 juillet 2016.

Les bailleurs ont contesté cette décision par un pourvoi. Ils soutenaient au contraire que le délai de préavis applicable au congé court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte d’huissier de justice.

Sur la forme du congé

Le congé donné à l’expiration d’une période triennale est régi par l’article L. 145-4 du code de commerce aux termes duquel « le preneur a la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale, au moins six mois à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire ». Le congé donné doit respecter un préavis minimum de six mois.

Ainsi, depuis la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, dite « Pinel », et notamment depuis la loi n° 2015-990 du 6 août 2015, dite « Macron », qui a modifié certaines dispositions de la loi Pinel, l’article susvisé ne renvoie plus à l’article L. 145- 9 du code de commerce, de sorte que, d’une part, l’article L. 145- 9 n’est plus applicable à la résiliation par le locataire pour l’expiration d’une période triennale et que, d’autre part, la faculté de donner congé par lettre...