Réception judiciaire : conditions de mise en œuvre

La décision rendue revient sur les conditions de recevabilité d’une demande de réception judiciaire. En l’espèce, l’opération de construction était particulière puisqu’elle visait à réunir deux appartements situés sur un même palier, appartenant à deux propriétaires différents. En cours de chantier, au vu d’un certain nombre de malfaçons et non-façons, les maîtres d’ouvrage, après avoir repris leurs clés auprès de l’entrepreneur, ont emménagé dans les lieux en l’état. Dans le même temps, ils ont sollicité la réception judiciaire des travaux mais furent déboutés par les juges du fond.

L’article 1792-6 du code civil prévoit que la réception judiciaire peut être sollicitée à défaut de réception amiable, à la requête de la partie la plus diligente. Toutefois, les dispositions de cet article ne contiennent pas d’autres conditions de recevabilité d’une telle demande. C’est la jurisprudence qui a établi les conditions de mise en œuvre assortissant cette procédure.

La première condition relève directement des prescriptions du code civil : la réception judiciaire ne peut être prononcée lorsqu’une réception expresse est déjà intervenue, de sorte que le procès-verbal de réception établi par le maître d’ouvrage fait obstacle à toute autre demande (Paris, 4 sept. 2002, n° 2000/23251, AJDI 2002. 865 ). Le législateur a fait ici le choix de faire primer la volonté individuelle du maître d’ouvrage de recevoir l’ouvrage sur la procédure contentieuse.

Une fois cette condition préalable vérifiée, la jurisprudence, dans le silence du code civil, a établi qu’une seconde condition, de nature matérielle, est requise aux fins de prononcer la réception judiciaire : les travaux doivent être en état d’être reçus (Civ. 3^e, 25 mars 2015, n° 14-12.875, RDI 2015. 298, obs. B. Boubli  ; 10 déc. 2015, n° 13-16.086, RDI 2016. 148, obs. B. Boubli ). En pratique, cette exigence s’entend d’un avancement des travaux rendant l’ouvrage habitable (Civ. 3^e, 30 oct. 1991, n° 90-12.659, Bull. civ. III, n° 260 ; RDI 1992. 518, obs. P. Malinvaud et B. Boubli ; 14 janv. 1998, n° 96-14.482, Bull. civ. III, n° 5 ; RDI 1998. 264, obs. P. Malinvaud et B. Boubli ; 20 nov. 2007, n° 06-21.064 ; 27 janv. 2009, n° 07-17.563 ; 29 mars 2011, n° 10-15.824, RDI 2011. 334, obs. B. Boubli ; 24 nov. 2016, n° 15-26.090, Dalloz actualité, 20 déc. 2016, obs. H. Mekiri ). Cela peut s’entendre de travaux inachevés (Civ. 3^e, 20 sept. 2011, n° 10-21.354), comme cela fut le cas en l’espèce.

Toutefois, les décisions rendues en la matière manquaient de constance quant à la question de savoir si cette condition d’habitabilité était suffisante ou non pour prononcer la réception judiciaire des travaux. Ainsi, la Cour de cassation avait refusé de prononcer la réception des travaux rendant pourtant l’immeuble habitable lorsque l’entrepreneur s’y était opposé (Civ. 3^e, 8 juin 2006, n° 05-15.509, Bull. civ. III, n° 139). Dans la même veine, la cour d’appel de Paris avait exigé dans la présente affaire, outre que les travaux soient en état d’être reçus, « un refus abusif du maître d’ouvrage de prononcer une réception expresse sollicitée par le constructeur ».

C’est à cet endroit que se fait jour l’intérêt de l’arrêt présenté : au visa de l’article 1792-6 du code civil, la Cour de cassation juge que la réception judiciaire peut être ordonnée si les travaux sont en état d’être reçus. La censure de la décision des juges du fond, assortie de la plus grande publicité, témoigne de la volonté de la Cour de cassation de rompre avec les fluctuations de la jurisprudence antérieure, ajoutant parfois d’autres conditions à celles de l’absence de réception amiable et de l’existence de travaux en état d’être reçus.

Enfin, s’agissant des conséquences de la reconnaissance d’une réception judiciaire, rappelons que le juge doit en fixer la date (Civ. 3^e, 27 févr. 2013, n° 12-14.090, Bull. civ. III, n° 30, Dalloz actualité, 26 mars 2016, obs. C. Dreveau isset(node/158321) ? node/158321 : NULL, 'fragment' => isset() ? : NULL, 'absolute' => )) .'"'>158321). Par ailleurs, à l’instar de la réception expresse ou tacite, la réception judiciaire pourra être assortie de réserves (Civ. 3^e, 30 oct. 1991, préc. ; 19 juin 1996, n° 94-15.865), ce qui reste protecteur pour le maître d’ouvrage. Cependant, si, comme en l’espèce, le chantier n’est pas achevé, malgré l’habitabilité, précisons que les non-façons, qui relèvent des inexécutions contractuelles, ne peuvent faire l’objet de réserves, puisque ces dernières sont circonscrites aux désordres affectant l’ouvrage. Seul l’engagement de la responsabilité contractuelle de l’entrepreneur défaillant pourra permettre la réparation du préjudice subi par le maître d’ouvrage victime de non-façons.