Recevabilité et efficacité de l’action en expulsion opposant deux preneurs successifs

Malgré l’obligation du bailleur de faire jouir paisiblement son preneur des biens loués (C. civ. art. 1719), il peut arriver qu’un bailleur consente successivement, à deux preneurs distincts, des baux portants sur les mêmes biens. Dans une telle situation, deux questions se posent. D’abord, est-ce qu’un preneur peut agir en expulsion à l’encontre de l’autre ou est-ce que cette action est réservée au bailleur ? Ensuite, est-ce que le premier preneur peut, dans le cadre de l’action l’opposant au second, prouver par tous moyens l’antériorité de son bail ? La Haute juridiction répond à ces interrogations dans l’arrêt de l’espèce.

Une SCEA, se prévalant de baux ruraux consentis sur différentes parcelles en 2016, a assigné en expulsion une EARL occupant lesdites parcelles au motif que les baux détenus par cette dernière lui étaient inopposables. La cour d’appel a, d’une part déclaré irrecevable la demande d’expulsion au motif que seul le bailleur a qualité pour intenter cette action et, d’autre part, affirmé que l’EARL était occupante de droit des parcelles en raison de l’antériorité de ses baux.

La SCEA s’est pourvue en cassation. Elle a invoqué que le preneur à bail a un intérêt légitime à agir en expulsion puisqu’il ne peut jouir du bien loué occupé par un tiers, et, qu’un acte sous seing privé n’est opposable à un tiers que s’il a acquis date certaine en remplissant l’une des trois conditions posées par l’article 1328 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016.

La troisième chambre civile a cassé l’arrêt de la cour d’appel aux motifs, d’une part, que « la loi ne limite pas le droit d’agir en expulsion à des personnes qualifiées et que l’intérêt à agir » du demandeur n’était pas contesté et, d’autre part, que « les actes sous seing privé n’ont de date certaine contre les tiers que si est remplie l’une des trois conditions limitativement énumérées par l’article 1328 du code...