Remise en cause d’une expulsion : indemnisation du locataire

La troisième chambre civile revient sur les conséquences de l’exécution d’une décision ordonnant l’expulsion d’un locataire commerçant ultérieurement modifiée en y apportant quelques précisions sur l’indemnisation des préjudices causés (v. déjà en ce sens Civ. 2^e, 31 janv. 2019, n° 17-28.605, Dalloz actualité, 15 févr. 2019, obs. G. Payan ; D. 2019. 1306, obs. A. Leborgne ; RTD civ. 2019. 405, obs. N. Cayrol ; Gaz. Pal. 26 mars 2019, p. 31, obs. C. Brenner ; ibid. 23 avr. 2019, n° 16, p. 78, obs. N. Hoffschir ; Procédures 2019, n° 108, obs. Y. Strickler).

En l’espèce, une société civile immobilière (SCI), propriétaire d’un ensemble immobilier à usage de restaurant, hôtel-restaurant, pavillon d’habitation et annexes a, en date du 3 juin 2005 et du 3 juillet 2007, consenti deux baux commerciaux à une locataire portant sur des locaux à usage d’hôtel, bar restaurant et organisation de réception.

La bailleresse a délivré à sa locataire deux commandements de payer visant la clause résolutoire insérée dans chacun des baux. Puis a assigné la locataire devant le juge des référés pour faire constater la clause résolutoire prévue dans chacun des baux et demander son expulsion à défaut de libération volontaire des lieux loués.

En exécution d’un arrêt rendu en référé le 1^er octobre 2015 (Paris, 1^er oct. 2015, n° 14/00173 NP), confirmant l’ordonnance de référé constatant la résiliation des baux par acquisition de la clause résolutoire, la locataire a été expulsée des locaux, lesquels ont été vendus à une société tierce.

Par arrêt du 30 mars 2017, la Cour de cassation (Civ. 3^e, 30 mars 2017, n° 16-10.366, Dalloz actualité, 3 mai 2017, obs. M. Kebir ; D. 2017. 814 ; AJDI 2017. 609 , obs. F. de La Vaissière ; RTD civ. 2017. 728, obs. N. Cayrol ), statuant sur le pourvoi formé par la locataire, a cassé l’arrêt rendu par la cour d’appel de Paris le 1^er octobre 2015, et a remis en conséquence les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les a renvoyées devant la cour d’appel de Paris autrement composée.

La cour d’appel de renvoi, statuant par arrêt du 20 septembre 2018, après cassation de l’arrêt du 1^er octobre 2015, a infirmé l’ordonnance de référé.

Au cours de la procédure en référé, la locataire a assigné la bailleresse en annulation des commandements et du procès-verbal d’expulsion, en réintégration et en indemnisation des préjudices subis en conséquence de son expulsion.

L’état de cessation des paiements de la locataire a motivé, entre-temps, l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire, puis par jugement du 10 juillet 2019 sa mise en liquidation judiciaire.

La cour d’appel (Paris, 16 juin 2021, n° 18/07983) a débouté la locataire de sa demande en réparation de la perte de son chiffre d’affaires depuis la date de l’expulsion. Elle a estimé que la locataire a été indemnisée de la perte de son fonds de commerce intervenue à la date de son expulsion et ne pouvait au surplus être indemnisée des gains qu’elle aurait obtenus si elle était restée dans lieux, objet du bail.

Mais, dans l’arrêt du 25 janvier 2023, la haute juridiction censure l’arrêt d’appel...