Répétition de l’indu : le locataire peut agir contre le bailleur originaire

Par cet arrêt de censure, la Cour de cassation affirme que le locataire peut agir à l’encontre du bailleur originaire en répétition de l’indu des sommes échues avant la vente de l’immeuble, alors même que l’acte de vente prévoit la subrogation de l’acquéreur dans les droits et obligations du vendeur.

Clause de subrogation

Au cas particulier, au motif que le bien a été vendu et que l’acte de vente contenait une telle clause de subrogation, une société locataire d’un local commercial a été déboutée tant en première instance (TGI Béziers, 9 mai 219, n° 15/01344) qu’en appel (Montpellier, 19 avr. 2022, n° 19/03730, Dalloz jurisprudence) de sa demande dirigée contre son bailleur originaire en restitution de sommes indûment perçues par lui au titre de charges locatives.

Selon le juge d’appel, le fait que le vendeur a perçu les fonds dont la restitution est demandée par la société locataire ne peut justifier que le vendeur soit maintenu en la cause dans la mesure où l’acte de vente prévoit expressément que l’acquéreur fera son affaire personnelle de tout contentieux qui se déclarerait à compter du transfert de propriété même si la cause en était directement ou indirectement antérieure.

Très exactement, l’acte de vente indiquait que « l’acquéreur fera son affaire personnelle, d’une part, de la continuation ou de la résiliation des baux dont les biens sont l’objet ainsi que de toutes les procédures qui pourraient survenir à compter de l’entrée en jouissance sans recours contre le vendeur, aux droits et obligations duquel il sera purement et simplement subrogé, d’autre part, de tout contentieux qui se déclarerait à compter du transfert de propriété, même si la cause en était directement ou indirectement antérieure ».

La Haute juridiction censure l’arrêt d’appel, au triple visa de l’ancien article 1165 du code civil (aujourd’hui, art. 1199, effet relatif des contrats), de l’alinéa 1^er de l’article 1743 du même code (opposabilité du bail à l’acquéreur qui en a eu connaissance) et de l’ancien article 1376 du même code (aujourd’hui, art. 1302-1, obligation de restitution de ce que l’on a reçu indûment), motif pris, que :

« le locataire peut agir à l’encontre de son bailleur originaire en restitution de paiements indus effectués au titre de loyers et charges échus antérieurement à la vente, sans que celui-ci,...