Reprise pour exploiter au sein d’une société familiale

Le preneur à bail à ferme qui souhaite mettre les biens loués à disposition d’une société doit, en cas de démembrement de propriété, en aviser uniquement l’usufruitier et, dès lors que le preneur reste associé exploitant de la société au profit de laquelle les terres sont mises à disposition, n’est pas tenu d’informer le bailleur du départ ou de l’arrivée de nouveaux associés.

Le preneur conteste avec succès devant la cour d’Amiens la régularité des congés pour reprise délivrés par le bailleur le 24 février 2011. Le bailleur fait grief à la cour d’appel de dire les congés pour reprise nuls, au motif que la reprise pour exploiter au sein d’une société à caractère purement familial ne dispense pas cette dernière d’obtenir une autorisation d’exploiter. Les opérations soumises à autorisation préalable sont, par dérogation, et ce depuis l’adoption de la loi n° 2006-11 du 5 janvier 2006 d’orientation agricole, soumises à déclaration préalable en présence de « biens de famille », c’est-à-dire de biens agricoles à mettre en valeur reçus par donation, location, vente ou succession d’un parent ou allié jusqu’au troisième degré inclus. Les conditions posées pour que la mise en valeur de biens de famille puisse faire l’objet d’une simple déclaration préalable ont légèrement varié entre le texte initial et la loi n° 2014-1170 du 13 octobre 2014 (v. S. Prigent, Loi d’avenir pour l’agriculture : entre réalisme et utopie, AJDI 2015. 15 , spéc. 21 ; Rép. civ., v° Bail rural, n^os 633 et 634). À la suite du décès le 20 juillet 2003 du père du bailleur qui avait conservé l’usufruit des biens loués, son descendant a réuni sur sa tête les qualités de nu-propriétaire et d’usufruitier puis détenu les biens plus de neuf années si l’on considère la date d’effet d’un congé qui emporte libération des lieux. La fille du bailleur soutenait à l’analogie de situation pour justifier l’application du régime simplifié de la déclaration : elle aurait pu bénéficier du régime simplifié de la déclaration préalable si elle avait envisagé d’exploiter à titre personnel les terres objet de la reprise, une solution identique doit être retenue touchant une reprise pour exploiter lesdits biens au sein d’une société à caractère purement familial. La troisième chambre civile de la cour de cassation ne va pas accepter cet « assouplissement » du régime de la déclaration préalable. L’article L. 331-2, II, du code rural et de la pêche maritime, qui institue, par dérogation, un régime simplifié de déclaration au bénéfice des biens dits de famille, ne prévoit pas de dérogation au quatrième alinéa de l’article L. 411-58 du même code. Ce texte dispose que, « lorsque les terres sont destinées à être exploitées dès leur reprise dans le cadre d’une société et si l’opération est soumise à autorisation, celle-ci doit être obtenue par la société ». L’article L. 411-58 vise le terme « société » sans autre précision ; il n’y a pas lieu d’exclure les sociétés à caractère purement familial de l’obligation prescrite par ce texte d’obtenir une autorisation d’exploiter. C’est le point important de cet arrêt.

Le preneur souhaite céder son bail à son fils. Selon une ligne jurisprudentielle établie, fondée sur l’exigence de bonne foi (v. C. civ., art. 1104), la cession du bail, « qui constitue une exception à la prohibition de toute cession, est une faveur réservée au preneur de bonne foi, c’est-à-dire celui qui s’est constamment acquitté des obligations résultant de son bail » (Civ. 3^e, 20 déc. 1977, n° 76-14.397, Bull. civ. III, n° 457 ; Defrénois 1978, art. 31808. 1067, obs. J.-L. Aubert ; 3 déc. 2015, n° 14-23.207, D. 2016. 364 , note F. Roussel ; AJDI 2016. 282 , obs. S. Prigent ; v. Rép. civ., v° Bail rural, préc., n° 385, par S. Prigent). Le bailleur fait grief à la cour d’appel d’avoir autorisé la cession alors que le preneur a manqué non seulement d’informer le bailleur du départ et de l’arrivée de nouveaux associés au sein de la société d’exploitation au profit de laquelle les terres étaient mises à disposition mais encore de n’avoir initialement déclaré la mise à disposition qu’au seul usufruitier. Pour régler la première difficulté, il convient d’observer que la mise à disposition des terres au profit de la société d’exploitation, qui a pour forme une entreprise agricole à responsabilité limitée (EARL), est intervenue en 1997. La loi n° 99-574 du 9 juillet 1999 a assoupli le régime de la mise à disposition des biens loués (v. Rép. civ., v° Bail rural, préc., n^os 411 s.). Ainsi, le texte ancien exigeait « les noms et prénoms des associés ». Cet élément ne se retrouve plus. L’article L. 411-37, alinéa 2, du code rural et de la pêche maritime prévoit à présent que « l’avis adressé au bailleur mentionne le nom de la société, le tribunal de commerce auprès duquel la société est immatriculée et les parcelles que le preneur met à sa disposition. Le preneur avise le bailleur dans les mêmes formes du fait qu’il cesse de mettre le bien loué à la disposition de la société ainsi que de tout changement intervenu dans les éléments énumérés ci-dessus ». L’article 17 de la loi du 9 juillet 1999 précise que cette disposition est « applicable aux baux en cours à la date de la publication de la présente loi ». Postérieurement à l’entrée en vigueur du nouveau texte, l’épouse du preneur cesse d’être associée de l’EARL au profit de laquelle le bail avait été mis à disposition et son fils en devient associé. Le preneur n’informe point le bailleur. Il ne peut être reproché aucun manquement à ce titre pour refuser de renouveler le bail : en application des « dispositions transitoires de la loi du 9 juillet 1999 aux événements postérieurs à son entrée en vigueur, […] il ne résultait pas de l’article L. 411-37 du code rural et de la pêche maritime que le preneur, dès lors qu’il restait associé exploitant de la société au profit de laquelle les terres étaient mises à disposition, avait l’obligation d’informer le bailleur du départ ou de l’arrivée de nouveaux associés ». Il sied à présent de régler la deuxième difficulté, touchant l’avis de mise à disposition en présence d’un démembrement de propriété (avant l’intervention de la loi du 9 juillet 1999, l’avis initial devait être « préalable » à la mise à disposition, ce qui a été respecté en l’espèce). En effet, on peut se poser la question du destinataire de l’avis dans cette situation : peut-on se contenter d’aviser l’usufruitier ou faut-il également informer le nu-propriétaire ? Le pourvoi soutenait à l’analogie avec la conclusion du bail à ferme pour exiger le concours du nu-propriétaire (v. Rép. civ., v° Bail rural, préc., n^os 98 s.). Cette thèse n’est pas retenue. Nous ne sommes en effet nullement en présence d’un acte qui excéderait la simple administration des biens : la troisième chambre civile considère que « l’obligation d’information prévue à ce texte était, en cas de démembrement de propriété, destinée au seul usufruitier ». Le pourvoi formé par le bailleur est rejeté.