Requalification d’un bail dérogatoire en bail commercial : la fraude suspend le délai de prescription de l’action

La fraude corrompt tout

La Cour de cassation rappelle le principe selon lequel la fraude corrompt tout, principe de droit positif qui peut fonder une décision de justice, même s’il ne figure dans aucun texte.

En matière de bail commercial, la Cour de cassation a déjà eu l’occasion d’en faire application, notamment en cas de collusion frauduleuse entre un bailleur et un locataire cédant, au préjudice du cessionnaire (Civ. 3^e, 1^er déc. 2016, n° 15-26.384, AJDI 2017. 275 , obs. F. de La Vaissière ; Gaz. Pal. 14 mars 2017. 63, note J.-D. Barbier).

Dans l’affaire commentée, l’adage est appliqué au délai de prescription biennale des actions fondées sur le statut des baux commerciaux. La Cour de cassation rappelle que la fraude suspend ce délai de prescription biennale, comme elle l’avait déjà jugé à propos d’une demande de requalification d’un contrat de prestation de services constitutif d’une simulation frauduleuse (Civ. 3^e, 19 nov. 2015, n° 14-13.882, D. 2016. 1613, obs. M.-P. Dumont-Lefrand ; RTD com. 2016. 47, obs. F. Kendérian ; Gaz. Pal. 1^er mars 2016. 76, note J.-D. Barbier).

En l’occurrence, les parties avaient signé successivement trois baux dérogatoires, le premier de vingt-trois mois au nom de Madame S., le second de vingt-trois mois au nom de la société Yoni, et le troisième, postérieur à la réforme du 8 juin 2014 (dite « loi Pinel ») de trente-six mois au nom de la société Gabi dont Madame S. était présidente.

Ce type de montage, consistant à renouveler des baux dérogatoires en modifiant le nom du locataire, voire en faisant intervenir des prête-noms, est classiquement sanctionné (Civ. 3^e, 9 févr. 1994, n° 91-21.907, Administrer 7/1994. 16, note J.-D. Barbier ; 8 avr. 2010, n° 08-70.338, Dalloz actualité, 15 avr. 2010, obs. Y. Rouquet ; D. 2010. 1017, obs. Y. Rouquet ; ibid. 2011. 1786, obs. M.-P. Dumont-Lefrand ; AJDI 2010. 719 , obs. J.-P. Blatter ; RTD com. 2010. 521, obs. F. Kendérian ; Gaz. Pal. 17 juill. 2010. 32, note C.-É. Brault).

Or, la fraude suspend la prescription. Le locataire qui invoque la fraude évite ainsi de se heurter à la prescription biennale, qui s’applique normalement à toute demande de requalification d’un contrat en bail commercial.

Prescription de l’action en requalification

En principe, l’action en requalification doit être exercée dans le délai de deux ans à compter de la signature du contrat litigieux.

Cela a été jugé par exemple pour une action en requalification d’un contrat de location-gérance en bail commercial : il faut agir dans le délai de deux ans à compter de la signature de la location-gérance (Civ. 3^e, 22 janv. 2013, n° 11-22.984, AJDI 2013. 609 , obs. R. Hallard ; Gaz. Pal. 3 août 2013. 46, note J.-D. Barbier).

Il en va de même de l’action en requalification d’un bail verbal en bail commercial (Civ. 3^e, 29 nov. 2018, n° 17-24.715, Gaz. Pal. 19 mars 2019. 73, note C.-É. Brault).

Concernant plus précisément la demande de requalification d’un bail dérogatoire, la Cour de cassation a jugé que l’action était soumise à la prescription biennale et que le délai courait à compter de la conclusion du bail dérogatoire (Civ. 3^e, 28 sept. 2022, n° 21-17.907, AJDI 2023. 31 , obs. J.-P. Blatter ; Rev. prat. rec. 2023. 23, chron. E. Morgantini et S. Gonon ; Administrer 11/2022. 50, note J.-D. Barbier).

Dans un premier temps, la Cour de cassation avait jugé que le délai courait dès la signature de la première convention « peu important que celle-ci ait été renouvelée par avenants successifs » (Civ. 3^e, 3 déc. 2015, n° 14-19.146, Dalloz atualité, 11 déc. 2015, obs. Y. Rouquet ; D. 2015. 2559, obs. Y. Rouquet ; ibid. 2016. 1613, obs. M.-P. Dumont-Lefrand ; RTD civ. 2016. 364, obs. H. Barbier ; RTD...