Résolution d’une vente à charge de rente viagère : les prévisions des parties ne peuvent être méconnues

La résolution d’un contrat de vente à charge de rente viagère opère rétroactivement tout en laissant subsister la clause prévoyant expressément ce qui demeurerait acquis au vendeur, de sorte que le juge ne peut fixer la créance due par l’acquéreur au-delà, sans préciser qu’il laisse les sommes à titre de dommages-intérêts.

par Anne-Sophie Lebret, Maître de conférences en Droit privé, Université de Nantesle 5 octobre 2023

Les rédacteurs du code civil voyaient dans l’article 1978 de ce code, qui exclut la résolution pour inexécution de l’obligation de paiement de la rente viagère, une protection du crédirentier (v. le discours du tribun Duveyrier, in P.-A Fenet, Recueil complet des travaux préparatoires du code civil, t. XIV, 1827, spéc. p. 564). Depuis plusieurs années, cet article 1978 n’est pas analysé de la même manière. Bien au contraire, la clause résolutoire est devenue « de style » dans les contrats de vente à charge de rente viagère (sur la licéité de la clause, v. not., Civ. 1^re, 10 oct. 1995, n° 94-10.649).

Découlent de sa mise en œuvre un anéantissement rétroactif du contrat (comp., C. civ., art. 1229 issu de l’ord. du 10 févr. 2016), des restitutions mais aussi, parfois un « préjudice de résolution » (v. T. Genicon, La résolution du contrat pour inexécution, LGDJ, 2007, n°^s 1029 s.).

Le plus souvent, les parties ont adjoint à la clause résolutoire, une clause pénale.

Dans cette hypothèse, les juges ne peuvent occulter les prévisions des parties. C’est ce que vient rappeler la Haute juridiction dans l’arrêt sous étude.

Dans cette affaire, une vente en viager libre est conclue en 1992. La rente n’étant pas payée régulièrement, les parties ont convenu, vingt ans plus tard, qu’en cas de vente du bien par les débirentiers, les crédirentiers renonceraient à la rente en contrepartie d’une somme déterminée. Trois ans plus tard, le bien n’étant pas vendu et la rente ayant cessé d’être réglée, les vendeurs assignent l’acquéreur en résolution de la vente, en expulsion et en paiement des arrérages impayés.

La cour d’appel prononce la résolution de la vente, ordonne la restitution de l’immeuble au vendeur et condamne l’acquéreur au paiement d’une somme correspondant aux arrérages non versés ainsi qu’à une indemnité d’occupation pour la période courant de l’acquisition de la clause résolutoire à la remise des clés.

L’acquéreur se pourvoit en cassation. Il reproche aux juges du fond d’une part de ne pas avoir ordonné la restitution du bouquet et, d’autre part, de l’avoir condamné à verser les arrérages échus et impayés alors que la...

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