Responsabilité du syndic : le quitus, ce rempart relatif

Le copropriétaire, qui vote en faveur d’une résolution de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires donnant quitus au syndic, s’il n’est pas recevable à demander l’annulation de cette résolution, peut rechercher la responsabilité délictuelle du syndic pour obtenir réparation d’un préjudice personnel né de sa faute.

par Yves Rouquet, Rédacteur en chef, Département immobilier, Lefebvre Dallozle 7 mars 2024

Par cet arrêt de rejet, qui aura les honneurs du Bulletin, la Haute juridiction affirme que le quitus voté par l’assemblée générale des copropriétaires n’interdit pas à un membre du syndicat de rechercher la responsabilité du syndic à raison du préjudice personnel qu’il a subi.

Au cas particulier, en dépit de l’urgence de la situation (l’immeuble subissait d’importantes infiltrations), un syndic avait tardé à prendre les mesures qui s’imposaient.

En effet, alors qu’il avait été alerté de la gravité de la situation en 2010, ce n’est qu’en 2013 qu’il a saisi, pour avis, un architecte et un bureau d’études et qu’un étaiement a été posé (la même année, l’immeuble faisait l’objet d’un arrêté de péril imminent). Il a fallu trois longues années supplémentaires avant que le syndic n’inscrive les travaux à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires. Lesquels travaux n’ont été entrepris …. qu’en 2018.

Ayant subi un préjudice financier et un trouble de jouissance à la suite de cette inaction, un copropriétaire avait poursuivi le syndic en justice.

Après avoir été condamné en appel (Rouen, 12 oct. 2022, n° 21/01091, Dalloz jurisprudence), celui-ci a tenté de faire valoir devant la Haute juridiction :