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Il résulte des articles 1743 du code civil et 684 de l’ancien code de procédure civile que le bail, même conclu après la publication d’un commandement valant saisie immobilière, est opposable à l’adjudicataire qui en a eu connaissance avant l’adjudication
par Frédéric Kieffer, Avocat associé, Kieffer-Monasse & Associésle 28 janvier 2025

La question de l’opposabilité d’un bail consenti par la partie saisie postérieurement à la délivrance du commandement de payer valant saisie se pose régulièrement aux praticiens de la procédure de saisie immobilière et la solution constante apportée par la Cour de cassation est loin d’être satisfaisante.
Pourtant, elle est parfaitement fondée en l’état actuel des textes et en réalité, ce n’est pas la solution de la Cour de cassation qui doit irriter les praticiens, mais plutôt leur passivité.
En effet, l’article L. 321-4 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que les baux consentis par le débiteur après la saisie sont, quelle que soit leur durée, inopposables au créancier poursuivant comme à l’acquéreur, la preuve de l’antériorité du bail pouvant être faite par tout moyen.
Comme le précisait Julie Couturier : « Il s’agit d’éviter que le saisi ne diminue la valeur vénale de son bien en consentant frauduleusement un bail pour décourager les futurs acheteurs » (Civ. 2e, 27 févr. 2020, n° 18-19.174, Dalloz actualité, 13 mars 2020, obs. J. Couturier ; D. 2020. 494 ; ibid. 1148, obs. N. Damas
; ibid. 1380, obs. A. Leborgne
; AJDI 2020. 764
, obs. N. Damas
; Rev. prat. rec. 2020. 9, obs. Ulrik Schreiber
; ibid. 31, chron. D. Gantschnig
; RTD civ. 2021. 200, obs. N. Cayrol
), mais dans le même temps « un bail peut valoriser l’immeuble saisi et donc favoriser sa vente auprès d’investisseurs opérant en connaissance de cause » (N. Cayrol, L’opposabilité au créancier du bail de l’immeuble saisi, RTD civ 2021. 200
).
Le créancier est le seul à pouvoir faire le choix, sous réserve du contrôle du juge de l’exécution.
Il faut rappeler que l’inopposabilité de principe n’est que la conséquence du statut de l’immeuble saisi qui est indisponible, avec restriction des droits de jouissance et d’administration du bien du saisi, que le saisi ne peut ni aliéner, ni grever de droits réels (C. pr. exéc., art. L. 321-2).
Mais ce principe trouve sa limite dans les règles générales régissant le contrat de louage (C. civ., art. 1708 à 1831) et plus précisément dans l’alinéa 1er de l’article 1743 qui dispose que : « Si le bailleur vend la chose louée, l’acquéreur ne peut expulser le fermier, le métayer ou le locataire qui a un bail authentique ou dont la date est certaine ».
C’est toujours au visa de l’article 1743 du code civil qu’avant comme après la réforme de la procédure de saisie immobilière, la Cour de cassation a toujours énoncé que le bail, même conclu après la publication d’un commandement valant saisie immobilière, « est opposable à l’adjudicataire qui en a eu connaissance avant l’adjudication » (Civ. 3e, 12 mars 1969, n° 67-11.470 ; 15 janv. 1976, n° 74-13.676 ; 20 juill. 1989, n° 88-13.413, AJDI 1990. 20 ; RTD civ. 1990. 101, obs. P. Rémy
; 23 mars 2011, n° 10-10.804, Dalloz actualité, 6 avr. 2011, obs. Y. Rouquet ; D. 2011. 1596, note C. Juillet
; AJDI 2011. 785
,...
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