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Saisie immobilière : modification du montant de la mise à prix

Le montant de la mise à prix fixé par le créancier poursuivant dans le cahier des conditions de vente ne peut être modifié qu’à la demande du débiteur dans les conditions prévues à l’article L. 322-6, alinéa 2, du code des procédures civiles d’exécution.

par Guillaume Payanle 6 juillet 2018

Dans cet arrêt promis à une large diffusion, la deuxième chambre civile apporte des précisions sur l’importante question de la mise à prix de l’immeuble visé par une procédure de saisie immobilière.

Le montant de cette mise à prix est initialement fixé par le créancier poursuivant. Cela s’explique par le fait qu’à défaut d’enchère, ce dernier est déclaré d’office adjudicataire à ce montant (C. pr. exéc., art. L. 322-6, al. 1er). Cette règle, déclarée conforme à la Constitution par le Conseil constitutionnel à la suite d’une question prioritaire de constitutionnalité (QPC) (Cons. const. 16 déc. 2011, n° 2011-206 QPC, D. 2012. Pan. 1518, obs. A. Leborgne ), permet d’éviter que la procédure de saisie immobilière soit suspendue faute d’enchérisseur.

Il peut alors être tentant pour le créancier poursuivant de minorer ce montant, ne serait-ce que pour attirer davantage d’enchérisseurs potentiels (adde, R. Perrot et P. Théry, Procédures civiles d’exécution, 3e éd., Dalloz, 2013, spéc. n° 879, p. 715). Pour pallier d’éventuels abus en ce domaine, le législateur a prévu certaines garanties au bénéfice du débiteur. En cas d’« insuffisance manifeste du montant de la mise à prix » (insuffisance manifeste dont il doit apporter la preuve, rappr. Civ. 2e, 7 déc. 2000, n° 98-22.072, Bull. civ. II n° 166 ; Gaz. Pal. 3 janv. 2002, p. 11, obs. S. Mornet), le débiteur saisi peut solliciter du juge de l’exécution compétent qu’il fixe une mise à prix « en rapport avec la valeur vénale de l’immeuble et les conditions du marché » (C. pr. exéc., art. L. 322-6, al. 2). Dans une telle éventualité, les intérêts du créancier poursuivant ne sont d’ailleurs pas ignorés puisqu’en l’absence d’enchère, il ne peut être déclaré adjudicataire que pour le montant de la mise à prix initialement fixé.

Dans la présente affaire, l’interrogation porte précisément sur les prérogatives du créancier poursuivant. Peut-il saisir le juge de l’exécution afin de voir modifier à la baisse (réduction de 2,2 millions d’euros!) la mise à prix fixée dans le cahier des conditions de vente ? La Cour de cassation répond par la négative (rappr. not. Civ. 2e, 1er juin 1988, n° 87-13.044, Bull. civ. II, n° 130, prononcé sous l’empire du droit antérieur) et dit pour droit que le « montant de la mise à prix fixé par le créancier poursuivant dans le cahier des conditions de vente ne peut être modifié qu’à la demande du débiteur dans les conditions prévues à l’article L. 322-6, alinéa 2, du code des procédures civiles d’exécution ». En d’autres termes, non seulement la demande de modification n’est permise qu’au débiteur mais elle ne l’est qu’en présence d’une « insuffisance manifeste » de la mise à prix initialement fixée.

Bien que ce fondement ne soit pas mentionné par la Cour de cassation, la solution retenue peut indirectement trouver une justification dans les dispositions du troisième alinéa de l’article R. 322-11 du code des procédures civiles d’exécution, aux termes desquelles « sous réserve des dispositions de l’article L. 322-6 [de code des procédures civiles d’exécution] relatives au montant de la mise à prix, les stipulations du cahier des conditions de vente peuvent être contestées par tout intéressé ». En somme, les contestations relatives au montant de la mise à prix sont soumises à un régime juridique distinct de celui applicable aux contestations portant sur les autres dispositions du cahier des conditions de vente.

En conséquence, la vigilance est de mise pour tout créancier poursuivant dans la fixation initiale du montant de la mise à prix du bien visé par la procédure de saisie immobilière. Il y a lieu d’éviter toute « erreur » semblable à celle que le créancier dit avoir commis dans la présente affaire ; erreur qui lui est apparue suite à l’expertise de l’immeuble.

 

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