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Saisie immobilière : réitération des enchères, précisions sur la résolution de plein droit

L’adjudicataire peut consigner le prix et payer les frais au-delà du délai de deux mois suivant l’adjudication et ce n’est qu’en l’absence de versement du prix et de paiement des frais à la date où le juge statue que la vente peut être résolue.

par Frédéric Kiefferle 9 novembre 2020

Cette décision est une grande importance pratique et la Cour de cassation ne s’y est pas trompée en prévoyant sa large diffusion (F-P+B+I). En effet, il met fin à l’incertitude que laissait peser la rédaction tranchante de l’article L. 322-12, alinéa 1er, du code des procédures civiles d’exécution : « À défaut de versement du prix ou de sa consignation et de paiement des frais, la vente est résolue de plein droit ».

Ce libellé a pu laisser penser qu’au-delà du délai imparti par les textes, l’adjudicataire défaillant était privé de la possibilité de payer le prix, augmenté des intérêts et des frais et que la résolution de plein droit de la vente s’imposait.

La saisie des immeubles, instituée au XIIIe siècle, fut, dès l’origine, soumise à des restrictions et des formalités destinées à garantir la protection des droits respectifs des parties concernées avec un point d’orgue dès l’édit des criées du 3 septembre 1551 qui tendait à uniformiser la diversité des coutumes et usages locaux, ce que s’efforce de faire la Cour de cassation pour l’actuelle procédure de saisie immobilière.

Lorsque l’adjudicataire ne payait pas le prix de vente, il était qualifié de « fol enchérisseur » et il était alors poursuivi par la voie de la procédure de « folle enchère ».

Le droit révolutionnaire, puis le droit napoléonien, puis celui du décret-loi du 17 juin 1938 avaient maintenu une partie du vocabulaire traditionnel comme celui concernant la « folle enchère » (v. D. Talon, La deuxième mort de la folle enchère, JCP 2015. 245).

Hélas, les temps modernes ont signé son enterrement et son remplacement par la « procédure de réitération des enchères », avec la réforme de la procédure de saisie immobilière (ord. n° 2006-461, 21 avr. 2006 et décr. n° 2006-936, 27 juill. 2006, textes aujourd’hui codifiés dans le code des procédures civiles d’exécution).

Le « fol enchérisseur » est désormais qualifié, de façon moins imagée, d’« adjudicataire défaillant ».

Avant d’examiner l’arrêt commenté, un petit rappel de la procédure de réitération des enchères n’est pas inutile. L’article R. 322-56 du code des procédures civiles d’exécution dispose que le délai pour verser le prix au séquestre est de deux mois à compter de la date d’adjudication définitive.

L’article R. 322-66 du même code précise que lorsque l’adjudicataire n’a pas payé dans les délais prescrits, le prix, les frais taxés ou les droits de mutation, le bien est remis en vente à l’initiative du créancier poursuivant, d’un créancier inscrit ou même du débiteur saisi. Pour mettre en œuvre cette procédure, la partie qui décide d’en prendre l’initiative doit solliciter du greffe la délivrance d’un certificat constatant que l’adjudicataire n’a pas justifié du paiement du prix, ou du paiement des frais taxés ou des droits de mutation. Cette charge pesant sur le greffe est étrange...

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