Sanction et office du juge à propos d’une clause illicite du règlement de copropriété

La contestation des clauses de répartition des charges en raison de leur contrariété à l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 nourrit un contentieux important et a retenu l’attention de la doctrine en raison de la nature de la sanction applicable, le réputé non écrit, et de son régime juridique singulier en droit de la copropriété. Cet arrêt, publié au Bulletin, en est une nouvelle illustration.

Les faits sont classiques. L’état descriptif de division d’un immeuble soumis au statut de la copropriété a fait l’objet de modifications à plusieurs reprises entre 1968 et 2002, sans que le règlement établi antérieurement ne le soit. Un copropriétaire assigne le syndicat des copropriétaires en annulation de la clause de répartition des charges du règlement de copropriété, en établissement d’une nouvelle répartition des charges et en remboursement des charges indûment payées depuis l’acquisition de son lot.

Après avoir prononcé la nullité de la clause de répartition des charges, la Cour d’appel ordonne que soit réalisée une nouvelle répartition des charges conforme aux modifications apportées dans les parties privatives par les modificatifs au descriptif de division opérées sur ces parties privatives en fonction des critères fixés à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

Sans surprise, l’arrêt est censuré par la Cour de cassation. Elle rappelle, d’une part, que la sanction n’est pas la nullité mais le réputé non écrit, d’autre part, que le juge doit procéder lui-même à la nouvelle répartition des charges, même si cette demande n’a pas été formulée.

Nature de la sanction : le réputé non écrit

Rappelant la lettre de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version antérieure à l’ordonnance du 30 octobre 2019, la Cour confirme que « lorsque le juge constate la non-conformité de la clause de répartition des charges aux dispositions légales et réglementaires, il doit non pas annuler, mais réputer cette clause non écrite ». La sanction y est clairement précisée : selon cet article dans sa version applicable aux faits, toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37, 41-1 à 42 et 46 et à celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites. La réforme de l’ordonnance du 30 octobre 2019 a étendu le domaine des clauses réputées non écrites aux articles 1^er, 1-1, 4 et 42-1.

Les clauses réputées non écrites sont considérées comme inexistantes, elles sont « censées n’avoir jamais existé » (Civ. 3^e, 20 déc. 2000, n° 99-16.059, D. 2001. 3579 , obs. J.-R. Bouyeure ). La Cour de cassation en déduit que l’action visant à en reconnaître l’illicéité n’est pas soumise au délai de l’article 42 et peut donc être exercée à tout moment (Civ. 3^e, 28 janv. 2016, n° 14-26.921, Dalloz actualité, 16 févr. 2016, obs. N. Le Rudulier ; D. 2016. 314 ; AJDI 2016. 610 , obs. D. Tomasin ).

En matière de copropriété,...