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SCI et sanction d’une clause abusive : le professionnel de l’immobilier n’est pas un professionnel de la construction

Une société civile immobilière promoteur immobilier est un professionnel de l’immobilier mais pas un professionnel de la construction. Dès lors, elle doit être considérée comme un non-professionnel vis-à-vis du contrôleur technique condamné à l’indemnisation de désordres, en application de l’article L. 132-1 du code de la consommation.

par Fanny Garciale 24 février 2016

Dans le cadre de l’exécution d’une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) portant sur des villas avec piscine, la SCI maître d’ouvrage et la société maître d’ouvrage déléguée ont assigné le maître d’œuvre, l’un des entrepreneurs, leurs assureurs et le contrôleur technique, en vue d’obtenir l’indemnisation de désordres affectant cinq des piscines faisant l’objet de l’opération immobilière. Au-delà de l’établissement de la responsabilité des intervenants à la construction, le contrôleur technique a opposé au maître de l’ouvrage une clause limitative de responsabilité plafonnant le montant de sa dette de réparation (une fois la faute contractuelle établie) au double des honoraires perçus par le constructeur pour sa mission de contrôle technique de la solidité des ouvrages et de leurs éléments d’équipement.

La question soumise aux magistrats touchait à la validité de cette clause limitative de responsabilité. Pour solliciter la nullité de la clause litigieuse, le maître d’ouvrage avançait qu’elle était abusive. Afin de se prononcer, il convenait donc en premier lieu de rechercher si les dispositions du code de la consommation (art. L. 132-1) étaient applicables, c’est-à-dire si la SCI maître d’ouvrage avait la qualité de consommateur, de non-professionnel, ou non.

On se souvient que la Cour de cassation avait déjà eu l’occasion de préciser dans le cadre d’un contrat de vente immobilière à usage d’habitation, qu’une SCI « n’étant pas un acquéreur non-professionnel », elle ne pouvait bénéficier du délai de rétraction offert par l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation (Civ. 3e, 24 oct. 2012, n° 11-18.774, Bull. civ. III, n° 153 ; Dalloz actualité, 13 nov. 2012, obs. C. Dreveau  ; D. 2013. 280, obs. S. Colmant , note C. Blanchard ; ibid. 391, obs. S. Amrani-Mekki et M. Mekki ; ibid. 945, obs. H. Aubry, E. Poillot et N. Sauphanor-Brouillaud ; AJDI 2013. 374 , obs. F. Cohet-Cordey ; 16 sept. 2014, n° 13-20.002, D. 2014. 2390 , note H. Skrzypniak ; V. aussi, pour une application à une société accomplissant une opération immobilière pour les besoins de son activité professionnelle, Civ. 3e, 28 mars 2012 n° 11-12.872, Bull. civ. III, n° 54 ; D. 2013. 391, obs. S. Amrani-Mekki et M. Mekki ; AJDI 2012. 130 , obs. M. Thioye ; Rev. sociétés 2012. 710, note B. Dondero ). C’est...

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