Simplification du droit de l’urbanisme et du logement : un texte plus pragmatique que programmatique

Déposée le 1^er avril dernier, la proposition de loi (PPL) de simplification du droit de l’urbanisme et du logement a été adoptée le 15 mai 2025 en première lecture, à l’Assemblée nationale. De « modeste » (Rapp. sur la PPL n° 1378, 7 mai 2025, p. 50), le texte est devenu, chemin (parlementaire) faisant, ambitieux. En effet, il a d’abord été corrigé de certaines imperfections (E. Bornet, Complexe, la simplification du droit de l’urbanisme ?, Dalloz actualité, 14 mai 2025) en commission, puis enrichi au cours de la discussion en séance publique. La version adoptée – et transmise au Sénat – contient plus d’une vingtaine d’articles (la version d’origine n’en contenait que 4).

Le texte de la commission est largement repris au sein de la version adoptée en séance par les députés ; parmi les primo-mesures pérennisées, on retrouve l’amélioration du régime des outils d’ingénierie que sont les établissements publics financiers (locaux et de l’État), l’extension du recours au permis d’aménager multi-sites et les mesures de police de l’urbanisme sanctionnant la « cabanisation » sur les terres agricoles et naturelles, avec la création d’une amende en cas de travaux illégaux et un affermissement du dispositif de mise en demeure issu de la loi n° 2019-1461 du 27 décembre 2019. Quant aux nouvelles mesures adoptées en séance publique, elles poursuivent l’œuvre simplificatrice destinée à faciliter la construction de logement en misant sur un urbanisme dérogatoire et environnementalisé.

Un assouplissement de l’urbanisme réglementaire et des autorisations individuelles pour faciliter la construction

La révision des documents d’urbanisme – procédé compliqué, long et coûteux (C. comptes, sept. 2024, p. 18) – est actuellement requise dans un certain nombre de cas (C. urb., art. L. 143-29 pour le SCoT, art. L. 153-31 pour le PLU). La PPL propose une simplification de cette procédure, désormais harmonisée pour l’ensemble des documents, et, plus largement, une clarification des situations appelant l’engagement d’une procédure d’évolution lato sensu de ces documents (art. 1^er A). Les cas nécessitant une révision sont réduits à la portion congrue ; seules les évolutions du document « structurant, stratégique et programmatique » du SCoT et du PLU – respectivement le PAS et le PADD – seraient désormais concernées. La révision cesse en outre d’être de principe, et la modification de droit commun (avec enquête publique) « devient la procédure standard pour l’ensemble des autres modifications de ces documents » (Rapp. sur la PPL, préc., p. 8). Il devient par ailleurs possible de recourir à une modification simplifiée – sans enquête publique, ce qui permettrait selon le rapporteur de « gagner quatre à six mois » – pour prévoir le développement des énergies renouvelables (SCoT et PLU) ou pour délimiter des secteurs dans lesquels s’applique une servitude de résidence principale pour les constructions neuves afin de lutter contre la prolifération de locations touristiques de courte durée (PLU).

Cette même procédure de modification simplifiée sera applicable pour faire évoluer le PLU en cas de majoration des possibilités de construction inférieure à 50 % (contre 20 % dans le cadre du droit actuel ; C. urb., art. L. 153-41), seuil « identifié par les services de la DHUP pour faciliter les opérations d’extensions ou de surélévation tout en garantissant un équilibre financier, notamment pour la densification des quartiers pavillonnaires » (Rapp. sur la PPL, préc., p. 24 ; PPL, art. 1^er).

Quant à la possibilité de mise en comptabilité du PLU avec un projet d’exploitation de carrière compatible avec SCoT, le texte originel, issu d’un amendement en commission (PPL, art. 1^er bis, v. Rapp.  p. 26-27), est entièrement réécrit en séance publique (PPL, art. 2 octies).

Le législateur procède ensuite à une clarification de la procédure de gestion des SCoT, avec la suppression de la caducité automatique du SCoT (PPL, art. 1^er). La PPL initiale prévoyait d’ôter du code l’alinéa sur la caducité du SCoT – seul document d’urbanisme concerné par ce type de sanction – en l’absence de délibération sur son maintien en vigueur ou sa révision après un délai de six ans. Sans supprimer l’obligation d’évaluation, la disposition finalement adoptée (issue d’un amendement en commission) prévoit que cette caducité ne serait prononcée qu’après mise en demeure préfectorale de l’établissement public de coopération intercommunale (EPCI) en charge du SCoT demeurée infructueuse. La mesure permettrait...