Sous-location prohibée : ce qu’il en coûte

La décision rapportée, qui qualifie les sous-loyers perçus par le locataire principal en dehors de toute autorisation du bailleur de « fruits civils », qui en déduit qu’ils appartiennent par accession au propriétaire et qui approuve sans réserve une cour d’appel pour avoir condamné le locataire indélicat à rembourser à son bailleur les sommes perçues, fera date.

C’est en effet la première fois que la Haute juridiction sanctionne une sous-location non autorisée sur le fondement des articles 546 et 547 du code civil (le premier alinéa de l’art. 546 précise que la propriété d’une chose donne droit sur tout ce qu’elle produit, et sur ce qui s’y unit accessoirement, tandis que le second alinéa indique que ce droit s’appelle droit d’accession).

C’est la raison pour laquelle, bien que de rejet, cet arrêt, rendu à propos de sous-locations de courtes durées consenties par le locataire d’un bail à usage principal d’habitation via la plateforme Airbnb, figurera au Rapport annuel de Cour (dans la même affaire, v. la décision de première instance, TI Paris, 6 avr. 2016, n° 11-15-000294, AJDI 2016. 609 , obs. F. de La Vaissière ; JT 2016, n° 187, p. 12, obs. X. Delpech ; RTD civ. 2016. 651, obs. P.-Y. Gautier et l’arrêt d’appel, Paris, 5 juin 2018, n° 16/10684, Dalloz actualité, 20 juin 2018, obs. M. Ghiglino ; AJDI 2018. 864 , obs. F. de La Vaissière ; Dalloz IP/IT 2018. 560, obs. Y. Rouquet ; JT 2018, n° 210, p. 10, obs. X. Delpech . À propos de cet arrêt, v. aussi J. Monéger, Orage à la cour d’appel de Paris : la location meublée de courte durée n’est plus ce qu’elle était…, Loyers et copr. 2018. Repère 7).

Ainsi qu’il a pu être relevé, c’est parfois dans les textes oubliés, les « vieux textes » que l’on fait la meilleure jurisprudence (J. Monéger, obs. préc.).

On rappellera que le principe de l’interdiction de la sous-location sauf accord écrit du bailleur est bien ancré dans notre paysage juridique, puisqu’il vaut tant, comme au cas particulier, en matière de bail d’habitation (Loi du 6 juill. 1989, art. 8), qu’en matière de bail commercial (C. com., art. L. 145-31), tandis que le code rural et de la pêche maritime (art. L. 411-35) n’est pas en reste (comp. : C. civ., art. 1717, disposant que le preneur a le droit de sous-louer si cette faculté ne lui a pas été interdite).

Ainsi, on le voit, la portée de cette décision est très générale.

Si, en cause d’appel, le locataire a tenté de faire valoir l’enrichissement sans cause du bailleur (sans succès, la perception des sous-loyers par le bailleur ayant pour cause son droit de propriété), devant le juge du droit, il a contesté la qualification de « fruits civils » et plaidé qu’il était seul créancier des sous-loyers.

Il n’obtient pas gain de cause, les magistrats du quai de l’Horloge affirmant, dans un chapeau intérieur, qu’en cas de sous-location non autorisée les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire, et affirmant que le juge du fond a déduit « à bon droit » de ses constatations, nonobstant l’inopposabilité de la sous-location au bailleur, que les sommes perçues à ce titre devaient lui être remboursées.

On ajoutera, avec un auteur (F. de La Vaissière, ses obs. préc. ss. Paris, 5 juin 2018 ), qu’aux termes de l’article 549 du code civil, le simple possesseur ne fait les fruits siens que dans le cas où il possède de bonne foi, qualité dont le preneur, en l’espèce, pouvait difficilement se parer.