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Une nouvelle interdiction d’enchérir : aspects pratiques

Un décret n° 2019-488 du 22 mai 2019 relatif aux personnes condamnées à une peine leur interdisant de se porter enchérisseur a été publié au Journal officiel du 23 mai 2019.

par Frédéric Kiefferle 5 juin 2019

La loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, dite loi ELAN, contenait certaines dispositions intéressant les praticiens des procédures civiles d’exécution et, plus précisément, pour la procédure de saisie immobilière.

Ainsi l’article 68 de la loi ELAN a-t-il ajouté une exigence de diagnostic supplémentaire en créant, dans le code de la construction et de l’habitation, une nouvelle sous-section consacrée à la prévention des risques de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols, comportant création d’articles nouveaux.

Parmi ces articles, l’article L. 112-21 du code de la construction et de l’habitation prévoit désormais qu’une étude géotechnique préalable doit être fournie par le vendeur. Le document est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique. En cas de vente publique, elle est annexée au cahier des charges. Il s’ensuit que l’avocat poursuivant doit se procurer ce document – qui ne lui sera pas spontanément communiqué par le vendeur, partie saisie – en le faisant établir par un technicien, concomitamment à l’établissement des autres diagnostics. Cette obligation s’applique :

• en cas de vente d’un terrain non bâti constructible, destiné à la réalisation de maisons individuelles, une étude géotechnique préalable à la vente (CCH, art. L. 112-21) ;

• en cas de construction d’un ou plusieurs immeubles à usage d’habitation ne comportant pas plus de deux logements, une étude géotechnique préalable équivalente ou une étude géotechnique prenant en compte l’implantation et les caractéristiques du bâtiment (CCH, art. L. 112-22 et L. 112-24).

L’autre nouveauté intéressait les personnes interdites de porter des enchères.

L’article 191 de la loi ELAN a créé, dans le code des procédures civiles d’exécution, un nouvel article L. 322-7-1 excluant un certain nombre de personnes condamnées (infraction de soumission à des conditions d’hébergement incompatibles avec la dignité humaine ; certaines infractions au code de la santé publique et au code de la construction et de l’habitation) de la possibilité de se porter enchérisseur – pendant la durée de la peine complémentaire prononcée – pour l’acquisition d’un bien immobilier à usage d’habitation ou d’un fonds de commerce d’un établissement recevant du public à usage total ou partiel d’hébergement, sauf s’il s’agit pour lui d’acquérir à titre personnel.

Ainsi, la personne condamnée à une interdiction d’acheter un bien du fait de la commission d’une infraction rattachable à l’activité de marchand de sommeil ne pourra se porter adjudicataire pendant la durée de cette peine, sauf dans le cas d’une acquisition pour une occupation à titre personnel (les peines concernées sont celles prévues au 2° du I de l’article 225-26 du code pénal, au 3° du IV et au deuxième alinéa du V de l’article L. 1337-4 du code de la santé publique, au 3° du VII et au deuxième alinéa du VIII de l’article L. 123-3 du code de la construction et de l’habitation, au 3° du III et au deuxième alinéa du IV de l’article L. 511-6 et au 3° du II et au troisième alinéa du III de l’article L. 521-4 du même code).

Un décret en Conseil d’État devait venir définir les modalités d’application de ce dernier texte et la partie réglementaire du code des procédures civiles d’exécution devait être complétée.

C’est chose faite avec la publication du décret n° 2019-488 du 22 mai 2019 relatif aux personnes condamnées à une peine leur interdisant de se porter enchérisseur (publié au JO du 23 mai 2019, texte n° 8), qui crée trois nouveaux articles dans le code des procédures civiles d’exécution (art. R. 322-41-1, R. 322-49-1 et R. 322-49-2), modifie un article (art. R. 322-46) et en complète deux autres (art. R. 322-55 et R. 322-71).

Le décret précise donc les nouvelles obligations qui pèsent sur l’avocat enchérisseur et envisage les conséquences d’un manquement à l’interdiction posée par le nouvel article L. 322-7-1 du code des procédures civiles d’exécution ainsi que les modalités de remise en vente du bien si la vente est anéantie.

Une nouvelle obligation pour l’avocat enchérisseur

Actuellement, l’article R. 322-46 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « l’avocat dernier enchérisseur est tenu de déclarer au greffier l’identité de son mandant avant l’issue de l’audience » et, en application de ce texte, dans la pratique, avec des variantes selon les usages propres à chaque juge de l’exécution, l’avocat adjudicataire remet une déclaration d’identité de son client, accompagnée généralement de justificatifs d’identité (passeport, carte d’identité pour les personnes physiques, extrait K-bis récent pour les personnes morales, voire statuts pour les sociétés en formation).

À compter du 1er septembre 2019, date d’entrée en vigueur de cette nouvelle obligation, avant l’issue de l’audience, l’avocat dernier enchérisseur sera toujours tenu de déclarer au greffier l’identité de son mandant mais il devra également lui remettre l’attestation mentionnée à l’article R. 322-41-1 lequel dispose qu’« avant de porter les enchères, lorsque l’immeuble saisi est un immeuble à usage d’habitation ou un fonds de commerce d’un établissement recevant du public à usage total ou partiel d’hébergement, l’avocat se fait en outre remettre par son mandant une attestation sur l’honneur indiquant s’il fait l’objet ou non d’une condamnation à l’une des peines mentionnées à l’article L. 322-7-1 et, lorsque le mandant est une personne physique, si le bien est destiné ou non à son occupation personnelle. Si le mandant est une société civile immobilière ou en nom collectif, il indique également si ses associés et mandataires sociaux font l’objet ou non d’une condamnation à l’une de ces peines.

Lorsque le mandant est une personne physique, l’attestation mentionne ses nom, prénoms, date et lieu de naissance et domicile, ainsi que, lorsqu’il est né à l’étranger, les nom et prénoms de ses parents. Lorsque le mandant est une personne morale, l’attestation mentionne sa dénomination et son numéro SIREN. S’il s’agit d’une société civile immobilière ou en nom collectif, l’attestation mentionne également pour ses associés et mandataires sociaux l’ensemble des informations requises, tant pour les personnes physiques que morales. L’attestation est datée et signée par le mandant. »

Ce texte énumère avec précision ce que devra contenir cette attestation sur l’honneur :

• s’il s’agit d’une personne physique : l’attestation devra mentionner les nom, prénoms, date et lieu de naissance et domicile du mandant, ainsi que, lorsqu’il est né à l’étranger, les nom et prénoms de ses parents. Ici, le plus simple sera de joindre un justificatif d’identité ;

• s’il s’agit d’une personne morale : l’attestation devra mentionner sa dénomination et son numéro SIREN. Ici, le plus simple sera de joindre un extrait K-bis récent ;

• s’il s’agit d’une société civile immobilière ou en nom collectif, l’attestation devra mentionner également pour ses associés et mandataires sociaux, l’ensemble des informations requises, tant pour les personnes physiques que morales. Ici, le plus simple sera de joindre justificatifs d’identité et extraits K-bis récent.

Dans tous les cas, l’attestation sera datée et signée par le mandant.

Le non-respect de cette obligation pourra entraîner la nullité de l’enchère, dans les formes et conditions des articles R. 322-48 et R. 322-49 du code des procédures civiles d’exécution.

Une nouvelle obligation pour le greffe

Le décret impose une tâche supplémentaire au greffe, puisque à partir du 1er septembre 2019, en l’absence de surenchère valide et lorsque l’attestation mentionnée à l’article R. 322-41-1 n’aura pas précisé que le bien est destiné à l’occupation personnelle du mandant, le service du greffe devra demander le bulletin n° 2 du casier judiciaire de l’enchérisseur déclaré adjudicataire et, s’il s’agit d’une société civile immobilière ou en nom collectif, de ses associés et mandataires sociaux.

Cette nouvelle mission imposée au service du greffe est étonnante. En effet, en cette matière, ses missions sont déjà surchargées (et cette énumération est loin d’être exhaustive) :

  • il convoque les parties par lettre recommandée avec demande d’avis de réception en cas de renvoi de l’audience d’orientation (art. R. 311-6, al. 3) ;
     
  • il réceptionne les déclarations de créances et les pièces jointes (art. R. 322-7, 4°, et R. 322-13) et doit assurer leur remise au créancier poursuivant (art. R. 322-14) ;
     
  • il notifie certaines décisions (art. R. 311-7, al. 2) ;
     
  • il réceptionne les cahiers des conditions de vente, procès-verbal descriptif et états sur formalité et en délivre récépissé (art. R. 322-10) ;
     
  • il accueille les personnes souhaitant consulter le cahier des conditions de vente (art. R. 322-11) ;
     
  • il procède à l’affichage de la publicité de la vente dans les locaux de la juridiction (art. R. 322-31) ;
     
  • pendant le délai de surenchère, il dresse un extrait du procès-verbal d’audience qu’il doit afficher à la porte de la salle d’audience (art. R. 322-34) ;
     
  • il doit délivrer le certificat constatant la défaillance de l’adjudicataire pour permettre la mise en œuvre de la réitération des enchères (art. R. 322-67) ;
     
  • il doit mettre en forme le titre de vente (art. R. 322-61) et la copie spéciale destinée au service de la publicité foncière, tout en s’assurant de leur transmission au service de l’enregistrement ;
     
  • il doit délivrer la quittance de paiement des frais (art. R. 322-62) ;
     
  • il doit délivrer le certificat attestant qu’aucun créancier inscrit n’est intervenu après la publication du commandement (art. R. 332-1) pour permettre la distribution du prix.

Étonnante car, lors de l’examen du projet de loi de programmation 2018-2022 et de réforme de la justice, l’un des objectifs poursuivis était d’améliorer et moderniser la procédure de saisie immobilière.

Dans ce dessein, le Conseil national des barreaux a suggéré, dès avril 2018, de nombreuses solutions et propositions permettant d’atteindre cet objectif en visant à alléger considérablement de nombreuses missions du greffe (quelques exemples pêle-mêle : toutes les décisions seraient désormais signifiées par la partie la plus diligente ; le cahier des conditions de vente ne serait plus consultable qu’au cabinet de l’avocat poursuivant ou sur son site, voire sur un site national dédié ; les déclarations de créances et de pièces seraient effectuées de façon dématérialisée entre les mains de l’avocat poursuivant avec simple avis au service du greffe via le RPVA, etc.).

Or, avant même que la partie réglementaire de la loi n° 2019-2022 de programmation 2018-2022 et de réforme de la justice relative à la matière de la saisie immobilière ne soit envisagée, des textes périphériques viennent déjà alourdir le travail du greffe. C’est regrettable.

La sanction du non-respect de l’interdiction : la nullité de l’adjudication

Si, au retour du bulletin n° 2 du casier judiciaire de l’enchérisseur, il apparaît qu’il a menti et a fait l’objet d’une condamnation à l’une des peines mentionnées à l’article L. 322-7-1, le service du greffe en réfère au juge (art. R. 322-49-1). Ce dernier, après avoir sollicité les observations des parties (sous quelle forme ? faudrait-il encore les convoquer à une audience supplémentaire ?), pourra prononcer d’office la nullité de l’adjudication par une ordonnance non susceptible d’appel dans laquelle il fixera la nouvelle audience de vente à une date comprise dans un délai de deux à quatre mois suivant le prononcé de sa décision.

Cette ordonnance sera notifiée par le greffe au débiteur saisi, au créancier poursuivant, aux créanciers inscrits et à l’adjudicataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception (une mission de plus pour le greffe).

Enfin, fort heureusement, les rédacteurs du décret ont pensé à envisager les suites de cette nullité avec la fixation par le juge de l’exécution d’une nouvelle date d’adjudication qui se poursuivra dans les mêmes formes qu’une partie de la procédure de réitération des enchères, avec un renvoi fort bienvenu aux articles R. 322-70 à R. 322-72 du code des procédures civiles d’exécution (art. R. 322-49-2).

Reste cependant un sujet d’inquiétude : celui du délai qui s’écoulera entre la sollicitation du bulletin n° 2 et sa délivrance. Si le bulletin révélateur du mensonge n’est communiqué que de nombreux mois après sa sollicitation et que la procédure de distribution a été effectuée, quelles seront les conséquences ? Si, entre-temps, l’adjudicataire menteur a payé la totalité du prix, peut-on affirmer que celui-ci restera acquis aux créanciers participant à la distribution et, le cas échéant, au débiteur pour leur être distribuée avec le prix de l’immeuble, comme semble le préciser le dernier alinéa de l’article R. 322-41 ? Si l’objectif de lutter contre l’habitat indigne est louable et que la mise en place d’un dispositif de contrôle avant et après les enchères est nécessaire, l’outil proposé par le décret n° 2019-488 du 22 mai 2019 relatif aux personnes condamnées à une peine leur interdisant de se porter enchérisseur n’est-il pas trop complexe ?

 

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