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VEFA : Définition de la surface habitable

Dans l’acte de vente visé à l’article L. 261-10 du code de la construction et de l’habitation, la surface stipulée s’entend d’une surface habitable au sens de l’article R. 111-2 du même code, excluant les locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 m.

par Camille Dreveaule 12 avril 2021

L’arrêt commenté vient compléter la jurisprudence de la Cour de cassation relative au défaut de contenance d’un logement acquis en vente en l’état futur d’achèvement (VEFA).

Au titre des mentions obligatoires relatives aux caractéristiques du bien, le contrat doit indiquer la surface habitable. Toutefois, le code de la construction et de l’habitation ne prévoit pas de sanction particulière lorsque le logement livré présente un défaut de contenance, pas plus qu’elle ne définit la notion de surface habitable et ses modalités de calcul (C. Noblot, La contenance dans la VEFA, RDI 2015. 156 ).

Sur le premier point (indication de la surface habitable), la position de la haute juridiction est connue : le droit commun de la vente trouve à s’appliquer (Civ. 3e, 24 mars 1999, n° 97-18.547, D. 1999. 118 ; AJDI 1999. 642 ; RDI 2000. 192, obs. C. Saint-Alary-Houin  ; 20 juin 2006, n° 05-15.464, RDI 2007. 349, obs. O. Tournafond  ; 8 nov. 2006, n° 05-16.948, Dalloz actualité, 5 déc. 2006, obs. S. Bigot de la Touanne ; D. 2006. 2952 ; ibid. 2007. 1297, chron. A.-C. Monge et F. Nési ; RDI 2007. 87, obs. O. Tournafond  ; 8 oct. 2013, n° 12-23.275, RDI 2013. 594, obs. O. Tournafond et J.-P. Tricoire  ; 25 mars 2015, n° 14-15.824, RDI 2015. 359, obs. O. Tournafond et J.-P. Tricoire ) ; à l’exclusion des dispositions de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, issues de la loi Carrez (Civ. 3e, 11 janv. 2012, n° 10-22.924, Dalloz actualité, 30 janv. 2012, obs. C. Dreveau ; D. 2012. 355 ; RDI 2012. 224, chron. O. Tournafond et J.-P. Tricoire  ; Loyers et copr. 2012, n° 181, obs. J.-M. Roux). Selon l’article 1619 du code civil, l’acquéreur ne peut agir en réduction du prix que si la différence entre la surface du logement livré à celle contractuellement prévue est supérieure à un vingtième. Cette...

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