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Article
VEFA et désordres apparents : forclusion de la garantie de non-conformité
VEFA et désordres apparents : forclusion de la garantie de non-conformité
Excluant l’application de la responsabilité contractuelle de droit commun, l’action en indemnisation des acquéreurs relevant de la garantie prévue par l’article 1642-1 du code civil est irrecevable car forclose si elle a été engagée plus d’un an après l’ordonnance désignant l’expert judiciaire.
par Camille Selighini Grevilliot, Juriste en droit immobilierle 20 février 2025
Selon l’arrêt sous étude, la Cour de cassation rappelle que seuls les articles 1642-1 et 1648 du code civil s’appliquent en cas d’action en indemnisation pour non-conformité apparente d’un bien livré par le biais d’une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA).
Rejet de l’action en responsabilité contractuelle de droit commun en appel
En 2015, un promoteur immobilier (Société Iroise) a cédé à deux acquéreurs (Mme L. et M. J.) un appartement ainsi que deux places de stationnement, ce, en l’état futur d’achèvement. Les biens ont été livrés le 10 janvier 2017.
Au moyen d’un référé et se plaignant de désordres et de non-conformités, les acheteurs ont requis une mesure d’expertise judiciaire qui fut ordonnée en avril 2018. Ils ont ensuite assigné la société Iroise promotion en indemnisation de leurs préjudices. Celle-ci leur a opposé une fin de non-recevoir fondée sur la forclusion de leur demande portant sur la dimension de la place de parking extérieure.
Les acquéreurs reprochent alors à la cour d’appel d’avoir confirmé la fin de non-recevoir opposée par le maître d’ouvrage en déclarant l’irrecevabilité de leur action indemnitaire pour forclusion (Rennes, 4e ch., 16 mars 2023, n° 22/05477). Par le biais d’un pourvoi en cassation, ils invoquent le manquement du promoteur à son obligation d’information et de conseil.
Exclusion de la responsabilité contractuelle en faveur de la garantie de non-conformité
La Cour de cassation confirme la décision d’appel et rejette la demande des acheteurs. Elle considère que la garantie légale de non-conformité consacrée par l’article 1642-1 du code civil s’applique de manière exclusive, empêchant donc le recours à la responsabilité contractuelle de droit commun (Civ. 3e, 3 juin 2015, n° 14-15.796, Dalloz actualité, 12 juin 2015, obs. N. Kilgus ; D. 2015. 1208 
; ibid. 2016. 449, obs. N. Fricero ; RDI 2015. 400, étude S. Becqué-Ickowicz ; ibid. 414, obs. O. Tournafond et J.-P. Tricoire ; ibid. 422, obs. P. Malinvaud ).
Celle-ci sert en effet de fondement aux acquéreurs qui arguent la présence d’un défaut d’information...
