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Vendeur professionnel : absence d’exonération de garantie des vices cachés

Tenu de connaître les vices afférents au bien qu’il cède, le vendeur professionnel ne peut se prévaloir d’une clause limitative ou exclusive de garantie des vices cachés. 

Par l’arrêt de censure rapporté, la Cour de cassation rappelle que la mauvaise foi du vendeur ne lui permet pas de déroger à la garantie légale des vices cachés (C. civ, art. 1641 s.) par le biais d’une clause standard de non-garantie de l’article 1643 du code civil.

 Application de la clause exonératoire de responsabilité en appel

Dans cette affaire, alors qu’une expertise avait révélé que de graves désordres affectaient l’immeuble vendu, la cour d’appel (Besançon, 1re ch., 4 mai 2021, n° 20/00459) avait rejeté la demande de l’acquéreur tendant à obtenir du vendeur une diminution du prix et une indemnisation au titre des vices cachés.
En l’occurrence, le vendeur était aussi le constructeur : il avait lui-même effectué les travaux de rénovation de l’immeuble avant de le vendre au demandeur (transformation d’une ferme en maison avec conservation des pignons en pierre, mais reconstruction des murs et sols).

La cour d’appel a cependant retenu que l’entrepreneur en maçonnerie ne possédait pas les connaissances techniques nécessaires pour anticiper un vice du sol au moment des travaux, rendant de ce fait effective la clause exonératoire de responsabilité stipulée dans le contrat de vente (signé vingt ans après).

L’acquéreur a contesté cette décision devant le juge du droit.

Exclusion de la clause exonératoire de responsabilité en cassation

La décision d’appel est censurée par le juge du droit, celui-ci reprochant au juge bisontin d’avoir exclu la responsabilité de l’entrepreneur qui se prévalait de la clause de non-garantie : il aurait dû sonder...

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