Vente d’un logement non conventionné à un organisme HLM : régime du bail reconduit

En principe, la vente de la chose louée n’a pas d’incidence sur le bail en cours (V., Rép. civ., v° Bail Cession de bail, par C. Aubert de Vincelles et C. Nolbot, spéc. n° 194). L’acquéreur se substitue au bailleur et devient débiteur des obligations souscrites par le précédent, sans que les conditions du contrat ne s’en trouvent changées. Néanmoins, la question du régime juridique applicable pourrait se poser lorsque celui-ci dépend de la qualité du bailleur. Tel est le cas lorsque l’immeuble appartient à un organisme d’habitation à loyer modéré. L’article 40 de la loi du 6 juillet 1989 écarte alors certaines dispositions, dont celles relatives au congé. La jurisprudence distingue le bail en cours de ceux qui lui succèdent.

Précédemment, la Cour de cassation a estimé que le bail en cours transmis à un organisme HLM était soumis aux dispositions légales applicables au jour de la conclusion du contrat jusqu’à sa date d’expiration. Le congé du bail en cours doit donc répondre aux conditions et formes posées par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, l’article 40 demeurant sans objet (Civ. 3^e, 18 févr....