Vente de la chose d’autrui et disparition de la cause de nullité en cours d’instance

Il est assez rare de croiser des décisions publiées au Bulletin concernant la délicate question de la vente de la chose d’autrui. L’arrêt du 5 décembre 2024, rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation, attire donc nécessairement l’attention. L’affaire permet de mettre en lumière un point inédit, qui n’est pourtant pas si rare en pratique, concernant la possibilité pour le sous-acquéreur de poursuivre la nullité de la vente de la chose d’autrui quand intervient, au cours de cette instance en nullité, la régularisation de la vente principale. La réponse donnée dans la décision examinée aujourd’hui semble correspondre à l’objectif de l’article 1599 du code civil.

Les faits puisent leur source dans l’acquisition, par une société, de plusieurs lots de copropriété dans un immeuble à usage de résidence hôtelière par un premier acte authentique du 10 mai 1990. Le 28 décembre suivant, un de ces lots est revendu à une autre société par un second acte authentique reçu par la même société civile professionnelle de notaires. Cette dernière opération est financée par un prêt souscrit auprès d’un établissement de crédit. Le sous-acquéreur ayant acquis ce lot précis, ainsi que son associé unique, décident, par plusieurs assignations de novembre et de décembre 2010, de poursuivre la nullité pour vente de la chose d’autrui du contrat conclu le 10 mai 1990, ce qui doit avoir pour conséquence, d’une part, la nullité de la vente du 28 décembre 1990 et, d’autre part, du crédit souscrit. En cause, une difficulté qui n’est pas précisément évoquée par la décision, ce qui en complique sensiblement la pleine compréhension. Il devrait s’agir, toutefois, d’une nullité absolue de la première vente compte tenu des données indiquées dans le moyen développé par les demandeurs à la cassation (pt n° 6 de la 2^e branche du moyen, combiné au pt n° 11 de la motivation de l’arrêt frappé du pourvoi). Quoi qu’il en soit, en cours d’instance, la vente principale fait l’objet d’une réfection par un nouvel acte authentique du 4 juillet 2017 afin de couvrir la cause de nullité. Le processus de réfection avait, par ailleurs, été déclenché dès le 4 juillet 2012 par le premier vendeur alors placé en liquidation judiciaire. 

En cause d’appel, les juges du fond considèrent que l’opération ne pouvait plus être contestée par la première société venderesse en raison de la réfection opérée par l’acte authentique du 4 juillet 2017. Dès lors, tout risque d’éviction du sous-acquéreur avait disparu. Par conséquent, la cour d’appel a débouté les demandeurs de leur action en nullité pour vente de la chose d’autrui et, ce faisant, de leurs autres prétentions concernant la seconde vente et le crédit souscrit pour la financer.

Le sous-acquéreur et son associé unique se pourvoient en cassation. Ils...