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Article
Vente immobilière et clause de non-garantie : la servitude non apparente n’est (toujours pas) un vice caché
Vente immobilière et clause de non-garantie : la servitude non apparente n’est (toujours pas) un vice caché
La garantie d’éviction s’applique aux servitudes non apparentes et non déclarées lors de la vente, et ce, à défaut d’une clause contraire. Une clause stipulant, au titre de l’état du bien, que l’acquéreur prendra celui-ci dans l’état où il se trouve au jour de la vente et n’aura aucun recours contre les vendeurs pour quelque cause que ce soit, n’aura pour effet d’exclure la garantie d’éviction pour les servitudes non apparentes et non déclarées.
par Ariane Gailliard, Maître de conférences, Université Toulouse Capitolele 4 mars 2025
Le code civil connaît deux garanties que doit le vendeur à l’acquéreur : la garantie des vices cachés et la garantie d’éviction. Une servitude non apparente, détectée après la vente, entraînera l’applicabilité de la seconde garantie. La volonté jurisprudentielle de ne pas appliquer la garantie des vices cachés aux servitudes non apparentes – volonté assez récente au vu de l’histoire –, est encore affirmée ici avec vigueur, à propos de l’exclusion d’une clause aménageant le régime de la garantie légale.
Les faits sont assez classiques : après la vente d’une maison d’habitation par les nus-propriétaires à l’usufruitier, puis la revente de cette maison à un autre acquéreur, ce dernier découvrit la présence d’un réseau d’évacuation des eaux usées. Il n’en était pas fait mention dans l’acte de vente – qui de surcroît portait sur un bien acheté « en l’état ». L’acquéreur assigna les vendeurs en résolution de la vente sur le fondement de la garantie d’éviction et de l’article 1638 du code civil. Mais la cour d’appel rejeta une telle demande en s’appuyant sur une clause de non-garantie des vices cachés et des vices apparents, la clause précisant en outre que l’acquéreur prenait le bien « en l’état ». L’acquéreur forma son pourvoi sur la violation par la cour d’appel de l’article 1638 du code civil. Le contenu de la clause excluait la garantie des vices cachés et portait uniquement sur l’état intrinsèque de la chose vendue ; une telle clause ne pouvait donc en aucun cas exonérer le vendeur de sa garantie contre l’existence d’une servitude non apparente grevant le bien.
La cassation paraissait prévisible. À l’appui de sa motivation, et en visant deux articles du code civil, la troisième chambre civile interprète la garantie légale d’éviction en se livrant à un peu de théorie juridique et de technique contractuelle.
Un peu de théorie juridique : la garantie d’éviction, un principe général et son application
L’article 1638 du code civil concerne le régime de la vente en cas de servitudes non apparentes absentes de l’acte de...
