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Vente par adjudication : prescription quinquennale de l’action en résolution

L’action en résolution de la vente par adjudication pour défaut de paiement du prix par l’adjudicataire tendant à sanctionner une obligation de nature personnelle est soumise à la prescription quinquennale, laquelle débute à la date d’expiration du délai dont disposait l’adjudicataire pour s’acquitter du prix de vente du bien.

La prescription est cette institution centrale qui permet d’envisager la consolidation d’une situation juridique par l’écoulement du temps (v. par ex. P. Malaurie, « L’homme, le temps et le droit », in La prescription civile. Études P. Malinvaud, Litec, 2007, p. 393 s. ; Rép. civ., Prescription extinctive, par A. Hontebeyrie, spéc. n° 1). Lorsqu’elle est extinctive et qu’elle peut alors faire disparaître un droit réel ou éteindre une obligation, il est bien entendu essentiel de déterminer le délai permettant cet effet. Or, s’il était auparavant de trente ans, le délai de prescription de droit commun est passé depuis la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008 à cinq ans et concerne, selon l’article 2224 du code civil, « les actions personnelles ou mobilières ». Bien que cette réforme ait eu pour objectif d’uniformiser les délais, elle a quand même maintenu quelques délais spécifiques. C’est le cas avec l’article 2227 du code civil qui retient un délai de trente ans pour les « actions réelles immobilières ». Mais entre les actions personnelles ou mobilières de l’article 2224 et les actions réelles immobilières de l’article 2227, il existe des actions pouvant être considérées comme mixtes emportant contestation à la fois sur un droit personnel et un droit réel ; ce sont des actions qui ont un caractère personnel car portant sur un contrat ou un acte juridique ayant pour objet un immeuble, tout en concernant également un droit réel immobilier, notamment le droit de propriété (et cela même si cette qualification d’action mixte est parfois critiquée par son caractère artificiel ; v. par ex. les réf. citées in J.-Cl. Procédure civile, Action en justice. Classification des actions en justice, par Y. Desdevises, fasc. 500-90, 2020, spéc. n° 35). Elles concernent principalement les actions tendant à l’anéantissement d’un contrat translatif de droits réels (résolution, rescision, nullité) et les actions en exécution d’un tel contrat. À l’origine, ces actions – visées par l’article 46 du code de procédure civile – n’avaient d’intérêt qu’en matière d’option de compétence juridictionnelle puisque la jurisprudence avait accepté que l’on puisse saisir le tribunal du lieu de situation de l’immeuble, outre celui du lieu où demeure le défendeur (par exemple, pour une action en résolution d’une vente d’immeuble, v. Civ. 6 juill. 1925, DP 1926. 1. 125, note L. Crémieu). Mais elles ont aussi pu questionner plus récemment le délai de prescription qu’il fallait leur appliquer. La solution rendue dans la décision commentée apporte un éclairage intéressant à cette interrogation, même si la réponse apportée par la Cour de cassation ne constitue pas une réelle surprise. En effet, la doctrine avait déjà pu proposer de retenir pour l’action mixte la prescription quinquennale (v. A. Hontebeyrie, préc., spéc. nos 93-105 et les réf. citées), et cela alors que deux conceptions de celle-ci s’opposaient entre la conception « moniste », qui analyse « l’action mixte comme une seule et même action sanctionnant deux droits, l’un réel, l’autre personnel » (A. Hontebeyrie, n° 96) et la conception « dualiste », qui « y voit la simple réunion, dans une même instance, de deux actions, l’une réelle, l’autre personnelle, exercées simultanément ou successivement » (idem).

Dans l’espèce commentée, l’administrateur provisoire de la succession d’un couple d’époux avait, en exécution d’une décision de justice, procédé à la licitation d’une parcelle faisant partie de l’actif de la succession. En octobre 2007, cette parcelle avait été adjugée à une personne morale mais, quelques jours plus tard, un indivisaire s’est déclaré se...

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