Versement d’un acompte aux locataires expropriés : conformité partielle à la Constitution

À la suite de la mise en œuvre d’une procédure d’expropriation pour cause d’utilité publique, l’établissement public d’aménagement Euroméditerranée (l’EPAEM) a acquis, par voie de cession amiable, les parcelles nécessaires à la réalisation d’un projet.

Les biens en cause étant occupés par plusieurs sociétés locataires, l’EPAEM a saisi le juge de l’expropriation aux fins de fixation des indemnités d’éviction revenant aux sociétés commerçantes.

À l’occasion de la première instance, les sociétés expropriées ont déposé une question prioritaire de constitutionnalité devant la juridiction d’expropriation des Bouches-du-Rhône, qui a été transmise à la Cour de cassation : « Les dispositions de l’article L. 323-3 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique en ce qu’elles ne s’appliquent pas aux locataires occupant un bien ayant fait l’objet d’un transfert de propriété par voie de cession amiable au profit de l’expropriant portent-elles atteinte aux droits et libertés garantis par la Constitution, notamment le principe d’égalité devant la loi et la liberté d’entreprendre ? »

Par une décision du 21 janvier 2021, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a renvoyé cette question prioritaire de constitutionnalité devant le Conseil constitutionnel (Dalloz actualité, 18 févr. 2021, obs. A. Cayol).

L’article L. 323-3 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique prévoit que, devant le juge de l’expropriation saisi de l’indemnisation et sous réserve que l’ordonnance d’expropriation soit intervenue, les locataires d’un bien faisant l’objet d’une procédure d’expropriation peuvent obtenir le paiement d’un acompte représentant, en principe, la moitié du montant de l’indemnité proposée par l’expropriant.

Cette disposition, permettant au locataire d’un bien exproprié d’obtenir le paiement d’un acompte sur l’indemnité qui lui est due, a été instaurée par le législateur en vue de faciliter la réinstallation du locataire exproprié dans un autre local.

Les sociétés requérantes reprochaient aux dispositions de l’article L. 323-3 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique de réserver le bénéfice d’un acompte sur l’indemnité d’éviction aux seuls locataires d’un bien faisant l’objet d’une procédure d’expropriation lorsque le transfert de propriété est opéré par voie d’ordonnance d’expropriation et d’en exclure les locataires d’un même bien dont le transfert de propriété est opéré par cession amiable.

Lors de l’audience de cette QPC devant le Conseil constitutionnel, le Premier ministre a tenté de sauver cette disposition en s’appuyant sur l’article L. 222-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, selon lequel l’ordonnance d’expropriation ainsi que les cessions amiables, consenties après déclaration d’utilité publique ou, lorsqu’il en est donné acte par le juge, antérieurement à cette déclaration, éteignent tous les droits réels ou personnels existant sur les immeubles expropriés.

Le Premier ministre soutenait une approche extensive de l’article L. 222-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, qui permettrait aux dispositions de l’article L. 323-3 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique d’être applicable non seulement lors d’un transfert de propriété du bien opéré par une ordonnance d’expropriation mais également lors d’une cession amiable.

Toutefois, dans la décision rapportée, le Conseil constitutionnel n’adhère pas à ce raisonnement, préférant reprendre celui des sociétés requérantes, et considère que les dispositions de l’article L. 323-3 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique excluent « la possibilité de percevoir un acompte sur l’indemnité les locataires d’un bien dont le transfert de propriété a été opéré par cession amiable. Elles instituent ainsi une différence de traitement entre les locataires d’un bien exproprié selon que le transfert de propriété du bien qu’ils louent a été opéré par une ordonnance d’expropriation ou par une cession amiable ».

Une fois ce constat effectué, le Conseil constitutionnel vérifie que la différence de traitement opérée entre les locataires n’est pas contraire au principe d’égalité devant la loi.

Pour rappel, le principe d’égalité ne s’oppose ni à ce que le législateur règle de façon différente des situations différentes ni à ce qu’il déroge à l’égalité pour des raisons d’intérêt général, pourvu que, dans l’un et l’autre cas, la différence de traitement qui en résulte soit en rapport direct avec l’objet de la loi qui l’établit.

Le Conseil constitutionnel considère en l’espèce que « la circonstance que le transfert de propriété du bien loué soit opéré par une ordonnance d’expropriation ou par une cession amiable ne rend pas compte, au regard de l’objet de la loi, d’une différence de situation entre les locataires », et cela pour deux raisons :

• d’une part, les conséquences sur les droits du locataire sur le bien loué ainsi que sur son droit à indemnisation sont identiques, que le transfert de propriété de ce bien procède d’une ordonnance d’expropriation ou d’une cession amiable ;
   
• d’autre part, ni l’ordonnance d’expropriation ni les stipulations d’une cession amiable conclue entre l’expropriant et le propriétaire du bien n’ont pour objet de déterminer les conditions d’indemnisation et d’éviction du locataire.

Dans ces conditions, le Conseil constitutionnel décide que les dispositions de l’article L. 323-3 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique contestée « méconnaissent le principe d’égalité devant la loi et, sans qu’il soit besoin d’examiner les autres griefs, elles doivent être déclarées contraires à la Constitution ».

Afin d’éviter de priver les propriétaires et locataires occupant un bien exproprié de la possibilité d’obtenir le versement d’un acompte, le Conseil constitutionnel s’abstient de prononcer l’abrogation immédiate des dispositions déclarées contraires à la Constitution et décide d’une abrogation avec effet différé, pour permettre au législateur de réécrire la disposition contestée.

Ainsi, le Conseil constitutionnel reporte « au 1^er mars 2022 la date de cette abrogation » et précise que « les mesures prises avant cette date en application des dispositions déclarées contraires à la Constitution ne peuvent être contestées sur le fondement de cette inconstitutionnalité ».