Violences commises par le fils majeur du locataire : résiliation du bail

Par la décision rapportée, la Haute juridiction affine les contours de l’obligation de jouissance paisible qu’il incombe au locataire de respecter.

En l’espèce, l’OPH de la métropole de Lyon donne à bail à une locataire un appartement situé à Bron. L’enfant mineur de la locataire vivant à son domicile exerce des violences à l’encontre des agents du bailleur. Ces faits ont donné lieu à une condamnation pénale, à la suite desquels la locataire a été relogée avec son fils dans un appartement situé dans une autre ville. Or, le fils de la locataire, devenu majeur, commet de nouvelles violences pénalement sanctionnées à l’encontre des employés du bailleur à Bron. Le bailleur a assigné la locataire en résiliation du bail pour manquement à l’usage paisible des lieux. Les juges d’appel ont accueilli cette demande. Mais la locataire a contesté cette décision en formant un pourvoi dans lequel elle a soutenu « que la résiliation d’un bail d’habitation pour manquement à l’obligation d’usage paisible des lieux loués ne peut ainsi être prononcée que si est établie l’existence d’un lien entre les troubles constatés et un manquement à l’obligation, pour le preneur, d’user paisiblement de la chose louée et de ses accessoires ».

Mais la Cour de cassation, le 17 décembre 2020, a rejeté le pourvoi formé. Pour la troisième chambre civile « les violences commises à l’encontre des employés du bailleur et réitérées après une première condamnation pénale constituent des manquements à l’obligation d’usage paisible des lieux incombant au preneur et aux personnes vivant sous son toit, et le lieu de commission des violences importe peu dès lors que les victimes sont des agents du bailleur ».

L’obligation d’user paisiblement des locaux loués est l’une des obligations imposées au locataire par l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. En cas de non-respect de son obligation de jouissance paisible, le locataire engage sa responsabilité. Celui-ci est également responsable du fait des personnes qui vivent sous son toit ou qu’il a introduites dans les lieux (C. civ., art. 1735 ; pour des illustrations, v. Civ. 13 déc. 1927, DP 1928. 1. 99, note Dallant ; Soc. 29 mai 1954, D. 1954. 571 ; Civ. 3e, 19 janv. 2000, n° 98-12.697, Loyers et copr. 2000, n° 83, obs. B. Vial-Pedroletti). A cet égard, la circonstance que les personnes qu’il héberge, auteurs du manquement à l’obligation de jouissance paisible, soient majeurs n’est pas exonératoire, sauf à démontrer qu’ils ne résidaient pas dans le logement loué (Civ. 3^e, 10 nov. 2009, n° 09-11.027, AJDA 2010. 351 ; D. 2009. 2864, obs. Y. Rouquet ; ibid. 2010. 1168, obs. N. Damas, spéc. 1172 ; AJDI 2010. 452 , obs. N. Damas ; Loyers et copr. 2010, n° 1, obs. Vial-Pedroletti ; 10 févr. 2015, n°...