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Le droit en débats

Avant-projet de réforme des contrats spéciaux : la garantie d’éviction (les effets de la garantie)

Alors que le ministère de la Justice rend public un avant-projet de réforme du droit des contrats spéciaux qui sera officiellement soumis à consultation publique en juillet 2022, Dalloz actualité vous propose, sous la direction des professeurs Gaël Chantepie et Mathias Latina, de participer pleinement à cette réflexion au travers d’une série de commentaires critiques de cet important projet de réforme qui complète la réforme majeure du droit des obligations de 2016. Focus sur la garantie d’éviction.

Par Hania Kassoul le 22 Juin 2022

Après avoir traité de la notion d’éviction (partie I), des éléments et limites de la garantie (partie II), de sa mise en œuvre (partie III), il est temps d’analyser les textes dédiés à ses effets. Les articles 1628 à 1632 de l’avant-projet concernent, pour le dire simplement, les droits de l’acheteur évincé. La Commission a manifestement choisi de ne pas bouleverser le droit existant. Le corpus de ces textes nécessite d’être lu et commenté dans sa globalité pour comprendre la façon dont les rédacteurs ont souhaité présenter et articuler les effets de la garantie. La préoccupation principale ici concernera la simplification du régime dans la façon dont il est présenté et ordonné, ainsi que sa clarification, laquelle posera parfois la question de l’articulation de la recodification avec le droit commun.

Texte de l’avant-projet

Art. 1628 : Lorsque l’acheteur n’a pu éviter l’éviction que par le paiement d’une somme d’argent, le vendeur satisfait à son obligation de garantie en lui remboursant cette somme, ainsi que les intérêts et les frais.

Art. 1629 : Même lorsqu’une clause exonératoire de garantie a été stipulée, le vendeur, en cas d’éviction, est tenu à la restitution du prix perçu augmenté du taux d’intérêt légal à compter du jour de la vente, à moins que l’acquéreur n’ait connu, au moment du contrat, l’existence du risque d’éviction ou qu’il n’ait acheté à ses périls et risques.

Art. 1630 : Lorsque la garantie est due et que l’acquéreur est évincé, il a le droit de demander au vendeur la restitution de la valeur du bien vendu estimée d’après son état au jour de l’éviction, sans que la somme à acquitter puisse être inférieure au prix qu’il a payé, augmenté du taux d’intérêt légal à compter de la vente.

Toutefois, l’acquéreur peut, aux mêmes conditions, choisir de demander la restitution du prix de vente augmenté du montant des dépenses nécessaires ou utiles.

Art. 1631 : Si l’éviction ne porte que sur une partie du bien, l’acquéreur a le choix de demander la résiliation de la vente ou de se faire rembourser les sommes à lui dues selon les règles de l’article précédent, appliquées à la portion du bien dont l’acquéreur est évincé.

Art. 1632 : L’acquéreur évincé a également droit :

  1. au remboursement de tous les frais engagés par lui afin de mettre en œuvre la garantie du vendeur et, le cas échéant, de toutes les sommes qu’il a été condamné à verser au propriétaire ;
     
  2. au remboursement des frais et loyaux coûts du contrat ;
     
  3. à des dommages et intérêts en cas de faute du vendeur à l’origine de l’éviction.

Avant toute chose, il est difficile de ne pas être frappé par le brutal changement de lexique se manifestant à partir de l’article 1629. Celui qui jusqu’ici était désigné comme « acheteur » devient un « acquéreur ». Une harmonisation s’impose donc par une modification des articles 1629 à 1632.

Clarifier les effets de la garantie

L’article 1628 reprend mot pour mot l’article 38 de l’offre de l’Association Henri Capitant et définit la manière dont le vendeur doit exécuter son obligation pour garantir l’acheteur contraint de s’acquitter d’une somme d’argent pour éviter l’éviction. Ce faisant, la Commission s’inscrit dans une démarche espérée de simplification, sans que soit appelée de remarque particulière.

L’article suivant est une réécriture de l’actuel article 1629 du code civil. Cette réécriture prévoit que le texte s’applique « en cas d’éviction » (pour la première fois dans la série d’articles proposés), ce qui pourrait être supprimé afin d’alléger l’énoncé, en prenant soin tout au plus de préciser par ailleurs « l’acheteur évincé ». Le texte dispose que les clauses de non-garantie ne peuvent exonérer le vendeur de la restitution du « prix perçu », limitant ainsi à l’exclusion de garantie concernant le versement de dommages et intérêts. L’exception faite à ce principe est traditionnelle et vise les cas dans lesquels l’acheteur a consenti au contrat en connaissance du risque d’éviction. L’apport de l’avant-projet est d’ajouter au contenu de la restitution due par le vendeur le montant correspondant au taux légal à compter du jour de la vente, dans la lignée du droit commun des restitutions.

Finalement, le choix de rédaction en une unique phrase pourrait être discuté, compte tenu du nombre important d’éléments qui y sont contenus. Sa densité n’est pas signe de clarté. Pour sa meilleure intelligibilité, l’article pourrait éventuellement être scindé en deux alinéas. Le premier posant le principe, le second posant l’exception. De plus, pour tenir compte de notre proposition de réécriture de l’article 1625 (v. Avant-projet de réforme des contrats spéciaux : la garantie d’éviction [éléments et limites de la garantie], Dalloz actualité, 17 juin 2022), il conviendrait de compléter l’exception de connaissance du vice par celle de l’ignorance illégitime. Enfin, dans le but d’harmoniser l’ensemble des articles, doit-on substituer « périls et risques » par « risques et périls ».

Proposition de réécriture

Art. 1628 : Lorsque l’acheteur n’a pu éviter l’éviction que par le paiement d’une somme d’argent, le vendeur satisfait à son obligation de garantie en lui remboursant cette somme, ainsi que les intérêts et les frais.

Art. 1629 : Le vendeur doit restituer à l’acheteur évincé le prix perçu augmenté du taux d’intérêt légal à compter du jour de la vente, nonobstant toute clause contraire.

La restitution n’est pas due si l’acheteur connaissait l’existence du risque d’éviction au moment de la vente, ne pouvait légitimement l’ignorer, ou qu’il a acheté à ses risques et périls.

Ordonner les restitutions

L’avant-projet organise des restitutions, traitées différemment selon les situations. La lecture peut sembler quelque peu ardue, imposant de jongler entre « prix perçu », « valeur du bien », « prix de vente ».

D’abord, un traitement différencié est effectué en présence d’une clause limitative ou exonératoire puisque, rappelons-le, l’article 1629 prévoit pour sa part la restitution du « prix perçu ». Ainsi, en acceptant la clause, l’acheteur accepte de perdre éventuellement le bénéfice tiré de la variation à la hausse de la valeur du bien.

Ensuite, l’article 1630 condense en bonne partie le contenu des actuels articles 1630 à 1633 du code civil. Il substitue utilement, dans son premier alinéa, la référence de l’actuel article 1630 à la « restitution du prix » par la « restitution de la valeur du bien au jour de l’éviction ». La substitution a son importance : elle implique de prendre en compte l’augmentation – la variation ne peut jouer à la baisse – de la valeur du bien dans le temps écoulé entre la vente et l’éviction. Dans son alinéa 2, l’article 1630 vise pour sa part la « restitution du prix de vente ». On le voit, au sein du même article, l’assiette de restitution diffère. Cette variation semble viser le cas dans lequel un acheteur aurait effectué des dépenses – « nécessaires ou utiles » – sans pour autant que la valeur du bien au jour de l’éviction n’ait augmenté de manière à absorber les dépenses en question. L’acheteur aurait donc le choix, au lieu de demander la restitution de la valeur du bien au jour de l’éviction (al. 1er), d’exiger la somme du prix de vente et des dépenses visées par le texte (al. 2). La mesure est de bon sens et rappelle en partie la règle de l’actuel article 1352-5 du code civil. Se profile alors la question de savoir si, notamment, le nouvel article 1630 aurait vocation à se substituer au régime des restitutions de droit commun ou s’il s’agit d’une redite de l’actuel article 1352-5. Ce dernier prévoit qu’il est tenu compte à celui qui doit restituer des dépenses nécessaires à la conservation de la chose et de celles qui en ont augmenté la valeur, dans la limite de la plus-value estimée au jour de la restitution. Le projet aurait sans doute pu simplement renvoyer au régime général – à l’instar du choix opéré par l’offre de l’Association Capitant. La vertu de cette option est sans doute d’éviter l’écueil de la démultiplication des normes dont l’objectif est comparable. Cela pourrait semble s’imposer dans une démarche simplificatrice, à moins que les rédacteurs aient entendu créer un régime de restitutions proprement dédiées à la garantie d’éviction. Cela suscite l’intérêt, dès lors que le régime spécial serait alors affranchi du critère de la « conservation de la chose », présent dans l’actuel article 1352-5 mais exempt du projet de réforme. Comparons la portée des deux formulations à partir d’un cas imaginaire : l’acheteur qui rénove une cuisine et une salle de bain fonctionnelles, afin de les mettre au goût du jour, fait-il une dépense nécessaire ou utile ? De façon plus générale, l’embellissement peut-il relever dépenses restituables ?

D’une part, si l’on raisonne à partir de l’actuel article 1352-5 du code civil, la nécessité s’apprécie à l’aune du critère de la conservation de la chose. Le critère est restrictif. La réponse à la question posée est en principe négative. Pourra néanmoins être prise en compte la dépense au titre de la plus-value qu’elle aurait provoquée. Pourtant, un embellissement pourrait avoir maintenu, sans l’accroître, la valeur du bien, évitant ainsi une perte au vendeur. Dans la pureté du principe, l’acheteur ne pourrait pas pour autant prétendre à la restitution. Non remboursé, il subirait une perte causée par l’éviction mais non envisagée par les restitutions de droit commun. Ne faut-il pas le regretter ?

D’autre part, si l’on raisonne à partir de l’article 1630 du projet, n’est énoncé aucun indice d’appréciation du critère de la nécessité, en même temps qu’est introduit un autre critère – alternatif – qu’est celui de l’utilité : « nécessaire ou utile ». On pourrait craindre que ne soient pas toujours facilement identifiables les critères de nécessité ou d’utilité des dépenses, en l’absence de toute autre précision. Toutefois, ce flou ne serait-il pas volontaire ? Il aiderait à ce que l’article 1630, qui semblait être une redite du droit commun, puisse finalement être compris comme une volonté de justifier un régime spécial plus favorable à l’acheteur ? Dans cette hypothèse, les frais qui ne sont pas toujours indispensables à la conservation de la chose, n’ayant pas causé de plus-value, pourraient être néanmoins compris comme « utiles » et donc comme remboursables. Nul doute que, dans cette configuration, le plaideur attentif devrait être amené à exploiter l’offre textuelle du droit spécial plutôt que celle du régime de droit commun.

En résumé, il est possible de considérer, soit que le texte est redondant avec le droit commun ; soit qu’il permet d’élargir le type de dépenses visées spécialement par les restitutions en matière de garantie d’éviction. Si la première hypothèse devait s’imposer, il conviendrait de purement et simplement repenser toute cette partie de l’avant-projet en opérant par principe de renvoi au droit commun des restitutions (à l’instar de l’offre de l’Association Henri Capitant qui opte, dans son article 36, pour un renvoi pure et simple aux sanctions de droit commun). Le cas échant, quand l’acheteur a procédé à des embellissements n’ayant pas augmenté la valeur du bien, il resterait néanmoins envisageable de raisonner sur le terrain de la responsabilité, comme le fait l’actuel article 1630, alinéa 5, du code civil. Dans ce dernier cas, le vendeur pourrait être tenu d’indemniser l’acheteur au titre des préjudices causés par l’éviction, ce qui permettrait de compenser la perte subie par l’acheteur. C’est en substance ce que prévoit le dernier alinéa de l’article 1632 de l’avant-projet, limitant toutefois les « dommages et intérêts en cas de faute du vendeur à l’origine de l’éviction ».

Article 1632 : Les dommages et intérêts en cas de faute du vendeur à l’origine de l’éviction

On ne saurait dire avec certitude si ce cas est limité à l’éviction résultant du trouble du fait du vendeur, ou si la faute du vendeur pourrait être invoquée dans l’hypothèse d’un trouble de droit émanant d’un tiers. Par exemple, le silence fautif du vendeur au jour de la vente, alors qu’il connaît le risque d’éviction, n’est-il pas lato sensu « à l’origine » de l’éviction ? La première hypothèse impliquerait, pour reprendre l’exemple qui a mené jusqu’ici l’analyse, que les dépenses d’embellissement ne devraient être indemnisées que si l’acheteur est évincé du fait du vendeur. La deuxième hypothèse permettrait plus largement à l’acheteur de se prévaloir de la mauvaise foi du vendeur qui a exposé consciemment son acheteur à l’éviction par le tiers. Dans ce cas, resteraient à la charge de l’acheteur des dépenses d’embellissement, uniquement dans le cas d’une éviction résultant d’un trouble des tiers non connu au moment de la vente par le vendeur. La bonne foi du vendeur viendrait donc limiter son devoir de réparation. Cette solution semble équilibrée, pourvu que le texte vise purement et simplement « la faute du vendeur » en lieu et place de « la faute du vendeur à l’origine de l’éviction ». À titre de comparaison, rappelons que l’offre de réforme de l’Association Henri Capitant opte sobrement, dans son article 36, pour que l’acheteur puisse, en cas d’éviction totale, obtenir « d’éventuels dommages et intérêts » – la garantie d’éviction étant limitée dans l’offre Capitant aux troubles de droit émanant du tiers. Dans le cas d’une éviction partielle, l’offre procède à un renvoi général aux dispositions de l’article 1217 du code civil, ce qui a, en apparence, l’avantage de la simplicité et de laisser le choix à l’acheteur évincé d’actions sur mesure. Les conséquences de ses choix seraient réglées par les dispositions des titres III et IV du livre III.

Mais revenons à cette question de l’articulation entre le droit commun et le droit spécial, au-delà de la question de la responsabilité. Pour sa part, dans son choix de ne pas opérer de renvoi, l’avant-projet examiné ne s’accorde pas clairement avec le titre IV, car le problème des restitutions revient sur le tapis. L’actuel article 1352-3, issu de l’ordonnance de 2016, prévoit notamment que la restitution inclut les fruits et la valeur de la jouissance que la chose a procurée (évaluées respectivement au jour où le juge se prononce et au jour du remboursement). L’article 1632 de l’avant-projet ne prévoit ni l’une ni l’autre de ces restitutions. Faut-il comprendre qu’il déroge au droit commun ? Dans la logique de système qui fonde l’esprit du code civil, la réponse devrait être positive : pourquoi ne pas opérer par simple renvoi au droit commun sinon pour créer une règle dérogatoire ? L’avant-projet ferait donc cadeau à l’acheteur évincé des fruits et de la jouissance, ce qui n’est pas sans faire sens, puisque dans le cas d’une éviction totale par un tiers, ce dernier aura sans doute pu les réclamer. Cette configuration particulière pourrait justifier in fine que soient exposés clairement les effets de la garantie, nonobstant l’existence d’un droit commun récemment réformé.

Après tout, pour ces raisons et celles justifiées par les perspectives offertes par l’article 1630, nous préférons le parti pris par le projet de la Commission, pourvu que cela permette d’asseoir un régime de restitutions sur mesure. Nous retiendrons donc une proposition de réécriture ne renvoyant pas au droit commun, ce renvoi étant par ailleurs susceptible de poser plus de questions d’articulation que ne le ferait potentiellement un exposé clair des effets de la garantie au sein des textes consacrés à ce mécanisme.

Toutefois, avant de formuler une proposition de réécriture, il nous faut encore revenir sur l’article 1631 de l’avant-projet, dont la place et la formulation ne semblent pas adaptées.

Place et formulation de l’article 1631

L’article 1631 ne brille pas par sa clarté.

En premier lieu, l’article prévoit qu’en cas d’éviction partielle, l’acheteur dispose d’une option. Il peut à sa convenance demander la « résiliation » de la vente, ou le remboursement des sommes qui lui sont dues selon les règles de l’article 1630 ramenées à la portion du bien dont il est évincé. D’abord, la règle de l’article 1630, posant implicitement le cas d’une éviction totale, aurait vocation à s’appliquer aussi à l’éviction partielle grâce au renvoi effectué par l’article 1631 – « dans les conditions fixées par l’article précédent ». Cette présentation ne simplifie pas la lecture du régime. On peut donc déjà se demander si finalement la disposition de l’article 1631, au lieu d’opérer un renvoi, ne mériterait pas de basculer directement dans l’article 1630, lequel affirmerait dans une première partie un effet général de la garantie en d’éviction et, dans une seconde partie, son application particulière en cas d’éviction partielle. Ce faisant, l’article 1630 pourrait être fluidifié et restructuré en faisant apparaître de façon plus pédagogique toutes les options laissées à l’acheteur.

En second lieu, l’usage du terme « résiliation » dans cet article laisse pour le moins perplexe. L’article 1229 du code civil, issu de l’ordonnance de 2016, pose clairement que la résiliation est une variété particulière de résolution. Elle est une sanction qui met fin au contrat sans donner lieu à restitution. Or, conformément au deuxième alinéa de l’article 1229 du code civil, la vente donne lieu à des prestations trouvant leur utilité par l’exécution complète du contrat résolu, ce qui implique que les parties doivent restituer l’intégralité de ce qu’elles se sont procuré l’une à l’autre. Il en ressort que la résolution dont la vente peut faire l’objet ne correspond pas à un cas déterminé de « résiliation », d’autant que l’objectif pour l’acheteur est précisément de provoquer des restitutions. Le choix de la résiliation est donc impropre.

Proposition de réécriture

Précisons ici qu’une correction marginale doit être faite au sein des articles 1630 et 1632, pour de pures raisons formelles, en accordant le mot « augmenté » avec « valeur » (1630), et en remplaçant « de toutes les sommes » par « à toutes les sommes » (1630, 2°).

En conclusion, les articles 1630 à 1632 apparaîtraient ainsi remaniés :

Art. 1630 : L’acheteur évincé peut demander au vendeur :

soit la restitution de la valeur du bien au jour de l’éviction, augmentée du taux d’intérêt légal à compter de la vente, sans que le montant total ne puisse être inférieur au prix de vente ;

soit, la restitution du prix de vente augmenté du taux d’intérêt légal à compter de la vente et du montant des dépenses nécessaires ou utiles.

Si l’éviction n’est que partielle, la restitution s’applique à la portion du bien dont l’acheteur est évincé, à moins que celui-ci ne préfère demander la résolution du contrat.

Art. 1631 : [supprimé et remplacé par le contenu de l’article 1632]

Art. 1632 [renuméroté 1631] : L’acheteur évincé a également droit :

  1. au remboursement de tous les frais engagés par lui afin de mettre en œuvre la garantie du vendeur et, le cas échéant, à toutes les sommes qu’il a été condamné à verser au propriétaire ;
     
  2. au remboursement des frais et loyaux coûts du contrat ;
     
  3. à des dommages et intérêts en cas de faute du vendeur.

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