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Le droit en débats

Avant-projet de réforme du droit des contrats spéciaux : la lésion dans les ventes d’immeuble

Alors que le ministère de la Justice rend public un avant-projet de réforme du droit des contrats spéciaux qui sera officiellement soumis à consultation publique en juillet 2022, Dalloz actualité vous propose, sous la direction des professeurs Gaël Chantepie et Mathias Latina, de participer pleinement à cette réflexion au travers d’une série de commentaires critiques de cet important projet de réforme qui complète la réforme majeure du droit des obligations de 2016. Focus sur la lésion dans les ventes d’immeuble.

Par Marie Garnier-Zaffagnini le 05 Octobre 2022

À l’occasion de la réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations, le législateur n’avait, semble-t-il, pas entendu modifier l’équilibre fondamental du Code de 1804. Aussi a-t-il repris le principe d’indifférence de la lésion. Il demeure, toutefois, que l’article 1168 ne la mentionne plus expressément. Le terme « lésion » a, en effet, été remplacé par une périphrase : le « défaut d’équilibre des prestations ». Si les rapports de force n’ont pas été profondément altérés de ce seul fait, le changement terminologique porte tout de même la marque d’une objectivation de l’appréhension des déséquilibres contractuels. En outre, la mise en place de nouveaux instruments en faveur d’un rétablissement de l’équilibre contractuel témoigne d’une modernisation du droit commun des contrats à la lumière des branches du droit plus spéciales. Ce changement de perspective incite à opérer une refonte significative de la lésion lorsqu’elle est prise en compte, notamment dans les dispositions relatives aux ventes d’immeubles.

Textes de l’avant-projet

Art. 1673 : La rescision pour cause de lésion est admise dans les ventes d’immeubles, en faveur du seul vendeur, selon les règles fixées ci-après.

Art. 1674 : Si le vendeur a été lésé de plus de sept douzièmes dans le prix d’un immeuble, il peut demander la rescision de la vente, nonobstant toute clause contraire.

Art. 1675 : La lésion de plus de sept douzièmes s’apprécie suivant l’état et la valeur de l’immeuble au moment de la conclusion de la vente
En cas de promesse synallagmatique conclue sous condition suspensive, la lésion s’apprécie au jour de la réalisation de la condition. Toute clause contraire est réputée non écrite.

Art. 1676 : La demande n’est recevable que dans les deux années qui courent à compter du jour de la vente.

En cas de promesse synallagmatique de vente, le jour de la vente est déterminé conformément aux dispositions de l’article 1675.

Ce délai court et n’est pas suspendu pendant la durée stipulée pour le pacte de rachat.

Art. 1677 : S’il y a plusieurs vendeurs, l’action ne peut être intentée qu’à l’unanimité, à moins que l’acheteur ne soit l’un deux.

Art. 1678 : Dans le cas où l’action en rescision est admise, l’acheteur a le choix ou de rendre l’immeuble en reprenant le prix qu’il a payé ou de le garder en payant le complément du juste prix.

Le sous-acquéreur a la même faculté, sans préjudice de son action en garantie contre son vendeur.

Art. 1679 : Le complément du juste prix est égal au coefficient de lésion calculé au jour de la vente et rapporté à la valeur de l’immeuble appréciée au jour du jugement définitif, sous déduction du dixième du prix total.

Il produit intérêts à compter du jour où le jugement est devenu exécutoire

Art. 1680 : Si l’acheteur préfère rendre le bien et recevoir le prix, il rend les fruits du jour de la demande. L’intérêt du prix qu’il a payé lui est aussi compté du jour de la demande, ou du jour du paiement, s’il n’a touché aucun fruit.

Art. 1681 : La lésion n’est sanctionnée ni dans les ventes aléatoires ni dans les ventes faites par autorité de justice.

Analyse

Le vocabulaire de la lésion

Le terme de « lésion » est vague, quasi générique. Il renvoie ainsi très largement à la notion de préjudice ou d’atteinte portée aux intérêts d’un individu. Durkheim estimait à ce titre que « le crime ce n’est pas seulement la lésion d’intérêts même grave, c’est une offense contre une autorité en quelque sorte transcendante »1. Si, en droit, la lésion évoque plus particulièrement une disproportion, un déséquilibre, la terminologie utilisée demeure celle d’une institution fragmentée qui désigne des réalités hétéroclites.

Notamment, l’article 1149 du code civil emploie le terme de « simple lésion ». Il énonce en effet que « les actes courants accomplis par le mineur peuvent être annulés pour simple lésion ». Ce vocable pourrait, a priori, être conçu comme un strict synonyme du défaut d’équivalence des prestations. Il n’en est pourtant rien. Pouvant être classé dans la catégorie redoutée des notions indéterminées, le terme de lésion permet en effet de recueillir en son sein des acceptions particulièrement variées. Ainsi, la « simple lésion » de l’article 1149 décrirait à la fois ce que l’on pourrait appeler « le moindre déséquilibre », confirmant une approche objective de la lésion et « un défaut d’utilité » corroborant une appréciation plus subjective. La jurisprudence demeure toutefois morcelée : la lésion viserait pour ce qui concerne les mineurs, « un ensemble de situations susceptibles de [leur] nuire »2, trouvant aussi bien leur origine dans un simple déséquilibre contractuel que dans la « sottise » du mineur3.

L’article 435, alinéa 2, applicable au majeur, vient par ailleurs encore alimenter cet imbroglio sémantique en disposant que les actes passés et les engagements contractés par la personne placée sous sauvegarde de justice « peuvent être rescindés pour simple lésion ou réduits en cas d’excès alors même qu’ils pourraient être annulés en vertu de l’article 414-1 ». Le législateur ajoutant que « les tribunaux prennent notamment en considération l’utilité ou l’inutilité de l’opération, l’importance ou la consistance du patrimoine de la personne protégée et la bonne ou mauvaise foi de ceux avec qui elle a contracté ». À la lecture de l’article, l’on pourrait aisément conclure que l’excès se distingue formellement de la lésion, puisque celui-ci ne vise pas à sanctionner une inégalité des prestations réciproques des cocontractants, mais une dépense inutile pour le majeur. Il s’agit d’ailleurs d’une règle qui était, en 1804, applicable au mineur émancipé4. La difficulté réside pourtant, en seconde analyse, dans le fait que les mêmes éléments peuvent être pris en compte par le juge pour statuer sur la lésion et sur l’excès. Aussi, le juge est encouragé à apprécier, dans les deux cas, l’utilité ou l’inutilité de l’opération. C’est dire que, selon les interprétations, la lésion peut recouvrir les cas d’excès, tout en emportant une sanction bien plus importante : l’annulation totale de l’acte.

Bien que ces appréciations dépassent largement le cadre de contrats spéciaux, il semblerait néanmoins opportun de modifier le vocabulaire utilisé afin de redonner de la cohérence et de la clarté à ces mécanismes partagés par les droits commun et spéciaux.

Il demeure, pour ce qui concerne les contrats spéciaux, et notamment la vente d’immeuble, que l’expression même de lésion laisse, d’abord, de notre point de vue, perdurer l’image inexacte d’un contractant trompé, blessé dans ses intérêts propres, et ce, en considération d’une situation strictement individuelle. Or, par le truchement de la lésion, il ne s’agirait plus tant de protéger un contractant « lésé » individuellement, que de sanctionner, plus globalement, un contenu du contrat absolument déséquilibré. En effet, depuis 1932, la jurisprudence fonde la lésion sur un déséquilibre objectif et non pas sur les circonstances qui l’entourent ou qui en sont à l’origine5. La sanction exceptionnelle de la lésion repose donc sur la justice commutative6 qui suppose une égalité purement arithmétique7, et non sur la justice distributive8, qui repose sur une égalité géométrique, de « proportion », de « mérite ». La lésion témoigne dès lors simplement d’une disproportion excessive et mathématique entre les prestations réciproques des parties9. Si en principe, le déséquilibre de valeur n’est pas pris en compte par le droit commun et que l’équilibre contractuel n’est pas, en soi, un principe qui préside à la validité du contrat, il est des cas, tels que les ventes d’immeubles, pour lesquels la société ne saurait admettre une disproportion telle qu’elle en compromettrait l’économie globale.

Ensuite, la formule ancestrale qui sanctionne la lésion « de plus des sept douzièmes », reprise par la Commission à l’article 1674, aurait pu être simplifiée au regard du calcul effectif nécessaire à l’appréhension du déséquilibre lésionnaire. Il serait ainsi plus accessible d’indiquer que la vente a été conclue à un prix inférieur aux cinq douzièmes de la valeur de l’immeuble au jour de la conclusion du contrat.

Enfin, le terme de rescision, repris par la Commission à l’article 1673, entretient un flou terminologique dont l’origine historique – celle des lettres de rescisions consenties par la Chancellerie, lesquelles disparurent lors de la Révolution – ne saurait prévaloir sur l’impératif de clarté et de lisibilité de la loi. Les expressions de nullité et de rescision sont, depuis plus d’une décennie, tenues pour parfaits synonymes10.

Le temps de la lésion

L’exception prévue par la commission, aux articles 1675 et 1676, en faveur de la promesse synallagmatique a l’avantage d’opérer une unification entre les règles relatives à la valeur du bien ou du droit et le point de départ du délai de deux années. Les dispositions actuelles du code civil fixent effectivement le point de départ du délai au jour de l’accomplissement de la condition et l’évaluation de la valeur au jour de la conclusion du contrat.

Toujours est-il que, là aussi, le vocabulaire utilisé pourrait prêter à confusion. Pourquoi la Commission envisage-t-elle exclusivement l’hypothèse de la promesse synallagmatique sous condition suspensive et ne mentionne-t-elle pas celle de la vente sous condition suspensive ? De la même façon, en visant la « promesse synallagmatique », la commission souhaite-t-elle édicter des règles nouvelles relatives à la promesse qui vaut vente ou bien pour celle qui ne vaut pas vente ? La Cour de cassation avait en effet marqué une nette différence entre ces deux types de promesse en affirmant, notamment dans un arrêt du 25 septembre 201211, que les parties, ayant subordonné l’existence du contrat de vente à la signature d’un acte authentique, avaient fait de cette formalité une condition de leur engagement. En conséquence, la promesse de vente ne valait pas, en l’espèce, vente parfaite au jour de sa signature.

Par ailleurs, en matière de promesse unilatérale, l’évaluation doit se faire au jour de sa réalisation, donc de la levée de l’option. Il semble opportun de garder la précision actuelle du code selon laquelle, en la matière, le déséquilibre s’apprécie au jour de la réalisation, c’est-à-dire au jour où la vente est formée. Cette règle possède ainsi une raison d’être bien précise qui doit être préservée : le promettant doit être protégé contre une éventuelle dévaluation monétaire entre la conclusion de la promesse et la formation de la vente.

En outre, la nature du délai de deux ans, conservé par la Commission à l’article 1676, mériterait d’être précisée. Si celle-ci avait pu susciter des interrogations, tant en doctrine12 qu’en jurisprudence13, la chose est désormais certaine. Aussi la Cour de cassation fait désormais toujours état d’un délai préfix, lequel ne peut être suspendu et est sanctionné par une forclusion14.

Sanction de la lésion

Enfin, les règles relatives à l’action marquent, à notre sens, une rupture avec le modèle contractuel issu de la réforme du droit des contrats. La nullité, en droit commun des contrats, est contenue dans un domaine particulièrement restrictif : d’une part, seules les conditions de formation du contrat sont susceptibles de donner lieu à une nullité. D’autre part, les conditions de l’annulation sont étroites et impliquent bien souvent de rapporter la preuve d’une gravité certaine. Par exemple, le vice du consentement doit toujours être déterminant du consentement : il est d’une gravité telle que le contractant n’aurait pas contracté ou bien aurait contracté, mais à des conditions substantiellement différentes. De la même façon, en matière de contrepartie, la nullité ne saurait être acquise que si celle-ci frôle l’inexistence : elle doit être illusoire ou dérisoire. Aussi le droit des contrats ne concède-t-il au juge le pouvoir d’anéantir le contrat et donc de mettre fin à l’échange économique que dans les cas les plus graves. L’utilisation de la technique des standards juridiques pour la formulation de ces règles de droit, au seuil de gravité particulièrement élevée (contrepartie illusoire ou dérisoire15, avantage manifestement excessif16, conditions substantiellement différentes17), atteste de ce caractère limitatif.

Dès lors, laisser la possibilité au vendeur, dans les articles 1673 et 1678 reproduits, d’obtenir la rescision de la vente, apparaît en contradiction avec ces restrictions. Le déséquilibre lésionnaire, quoiqu’important, est insuffisant pour justifier l’anéantissement d’un contrat conclu en l’absence de vice ou d’insanité d’esprit. Si la justice commutative a lieu de s’appliquer, c’est seulement pour rétablir un équilibre relatif des prestations.

En définitive, la rescision pour lésion, outre son caractère archaïque, devrait être supprimée au profit d’une sanction plus compatible avec la force obligatoire du contrat et la stabilité contractuelle.

Proposition alternative

À titre liminaire, nous considérons que l’approche objective dont rend compte l’article 1168 du code civil devrait être généralisée dans le droit commun et transposée aux règles régissant les contrats spéciaux en supprimant la mention expresse à la lésion.

Les règles relatives à la lésion dans les ventes seraient, par voie de conséquence, ainsi remaniées :

Art. 1 : Si la vente d’un immeuble a été conclue à un prix inférieur aux cinq douzièmes de sa valeur, le vendeur peut demander au juge la révision du prix selon les conditions prévues ci-après.

Art. 2 : Le prix révisé ne pourra excéder la valeur de l’immeuble appréciée au jour du jugement définitif.

Le prix produit des intérêts, à compter du jour où le jugement est devenu exécutoire, sur la moyenne entre le capital dû au jour de la vente et celui qui est dû au jour du règlement final.

La réforme des contrats spéciaux aurait sans doute pu être l’occasion d’opter pour une suppression pure et simple de la lésion dans les ventes d’immeuble. Cela pour deux raisons : la disharmonie affichée de la notion de lésion d’une part et l’anachronisme de la protection du vendeur dans la législation des ventes d’immeuble, d’autre part. Force est de constater en effet qu’en la matière, l’acquéreur et l’acquéreur seul a les faveurs du législateur contemporain.

C’est toutefois précisément – et peut être paradoxalement – pour cette raison, et sans doute également par respect de la tradition, que l’alternative au texte présenté par la Commission en propose tout à la fois la conservation et la modernisation.

Les deux premiers articles ont effectivement vocation à simplifier et à réduire la portée de la lésion. Pour davantage de cohérence avec le droit commun, notamment l’article 1169 qui prévoit la nullité du contrat en présence d’une « contrepartie illusoire ou dérisoire », le déséquilibre ici présenté ne pourra avoir pour conséquence qu’une modification du prix de vente. Aussi, le juge ne pourrait, si le seuil lésionnaire était atteint, que procéder à une augmentation du prix.

Cette faculté de révision sera néanmoins significativement restreinte. Au même titre que le juge ne peut réviser le montant de la clause pénale18 à un montant inférieur au préjudice effectivement subi, le prix ne pourra pas, dans le présent contexte, excéder la valeur du bien.

La suppression de la rescision a notamment pour finalité de neutraliser définitivement la problématique liée à la sécurité des échanges et des transferts. L’institution actuelle permet en effet au vendeur lésé d’agir, dans un délai de deux ans, en rescision. Toutefois, le choix de la restitution de l’immeuble ou du paiement du juste prix, qui, lui, appartient à l’acheteur, n’est pas automatiquement enfermé dans un délai. De la sorte, si le jugement ne prévoit pas un délai pour opter, le vendeur peut demeurer dans l’incertitude durant des années. Si la Cour de cassation a estimé récemment que le choix était tout de même soumis à un délai raisonnable, il avait été jugé qu’un délai de quatre années n’était, justement, pas déraisonnable19.

Il n’y a pas lieu, en revanche, de maintenir la règle selon laquelle le juge devra déduire du juste prix une somme équivalente à 10 % du prix total. S’il est des cas où les acquéreurs auraient, effectivement, acheté à un prix inférieur à la valeur de l’immeuble, cette hypothèse ne saurait être généralisée.

Par ailleurs, la suppression de la faculté de rescision pour l’hypothèse de la vente d’immeuble contribue à la formation d’un droit commun de la lésion. Il existe en effet déjà des hypothèses dans lesquelles la loi ou la jurisprudence n’ont pas prévu d’autre possibilité pour le contractant que celle de demander la révision du contrat déséquilibré : en matière de cession d’exploitation d’une œuvre de l’esprit20 ou d’achat d’engrais et de semences21.

La règle relative aux intérêts est, quant à elle, une stricte reprise de la décision de la Cour de cassation qui a opté, en matière d’assiette des intérêts pour la moyenne entre le capital dû au jour de la vente et celui qui est dû au jour du règlement final.

Art. 3 : Le déséquilibre est apprécié au jour de l’échange des consentements, même lorsque la vente ou la promesse est conclue sous condition suspensive.

Dans le cas d’une promesse unilatérale de vente, le déséquilibre s’apprécie au jour de la levée d’option.

Dans le cas d’une promesse synallagmatique ne valant pas vente, le déséquilibre s’apprécie au jour de la réalisation de la condition à laquelle les parties ont subordonné leur engagement.

Art. 4 : L’action doit être exercée, sous peine de forclusion, dans un délai de deux ans à compter du jour de l’échange des consentements.

Ce délai court et n’est pas suspendu pendant la durée du temps stipulé pour le pacte du rachat.

L’article 3 maintient le principe de l’évaluation de la valeur au jour de l’échange des consentements. Le déséquilibre doit être apprécié au moment de la conclusion de la vente.

Par application du principe, le déséquilibre en matière de promesse unilatérale doit s’apprécier au jour de la levée de l’option puisque la vente n’a lieu qu’à ce moment. De la même façon, dans le cadre d’une vente et d’une promesse conclue sous condition suspensive, le déséquilibre doit s’apprécier au jour de la conclusion du contrat, la condition n’affectant que les effets d’une vente ou d’une promesse valablement conclue. Cette modification permettrait, par ailleurs, contrairement au droit positif, d’unifier la date d’appréciation du déséquilibre avec le point de départ du délai de l’action.

Enfin, dans le cadre d’une promesse synallagmatique ne valant pas vente, les parties ayant subordonné leur engagement à une condition spécifique, la date de l’estimation doit être reportée à la réalisation de celle-ci.

Art. 5 : S’il y a plusieurs vendeurs, l’action de l’un profite à tous.

Dans la mesure où la faculté de rescision aurait disparu, il serait opportun de maintenir le principe d’indivisibilité de l’action prévu par la Commission en présence de plusieurs vendeurs.

Art. 6 : Le déséquilibre n’est sanctionné ni dans les ventes faites par autorité de justice ni dans les ventes aléatoires sauf lorsque les circonstances donnent au juge le moyen de déterminer la valeur des obligations soumises à l’aléa.

Si, de manière générale, il est exact que le caractère aléatoire de certains contrats empêche nécessairement leur révision, car le déséquilibre a été précisément accepté par les contractants22, tels que les contrats de jeu, de pari ou bien de loterie. Toujours est-il que l’aléa n’exclut pas toujours tout à fait la lésion lorsqu’il devient possible de comparer les prestations des cocontractants23. La jurisprudence considère ainsi, depuis 1937, que « la rescision reste possible lorsque les circonstances donnent au juge le moyen de déterminer la valeur des obligations soumises à l’aléa »24. Le contrat de vente avec pour contrepartie une rentre viagère en est un exemple topique. Par exemple, la lésion a pu jouer lorsque, initialement fixé en capital, le prix de vente a été converti en rente viagère, celle-ci n’était plus dès lors qualifiée que de modalité de paiement.

 

Notes

1. E. Durkheim, De la division du travail social, PUF, 2013, p. 52.

2. G. Chantepie et M. Latina, Le nouveau droit des obligations, 2e éd., Dalloz, 2018, p. 314, n° 362.

3. J. Carbonnier, Droit civil, PUF, 2004, n° 429, cité par G. Chantepie et M. Latina, op. cit., p. 314, n° 362.

4. I. Maria et C. Robbe, « Majeur vulnérable, protection judiciaire : sauvegarde de justice, curatelle, tutelle, habilitation familiale », in Droit de la famille, Dalloz action, 2020-2021, n° 335.

5. Dans un arrêt de la chambre des requêtes du 28 décembre 1932, le rapport Dumas indique « que la lésion légalement constatée est par elle-même et à elle seule une cause de rescision, indépendamment des circonstances qui ont pu l’accompagner ou lui donner naissance », Req. 28 déc. 1932, Gaz. pal. 1933. I. 287 ; S. 1933. I. 377, note R. Tortat ; D. 1933. 87, rapport Dumas. De la même façon, la cour d’appel de Paris avait jugé que « le déséquilibre objectif entre la valeur de l’immeuble et le prix étant le seul fondement de la rescision pour cause de lésion », v. Paris, 8 juin 1963, D. 1964. Somm. 19.

6. M. Fabre-Magnan, Le droit des contrats, PUF, coll. « Que sais-je ? », 2018, p. 103 s.

7. Aristote, Éthique à Nicomaque, vol. 7, 1132, a.

8. M. Forsé et M. Parodi, Justice distributive, la hiérarchie des principes selon les européens, Revue OFCE 2006/3, n° 98, p. 213 s.

9. L. Fin-Langer, L’équilibre contractuel, LGDJ, 2000, p. 139, n° 194.

10. V. not. G. Chantepie, La lésion, LGDJ, 2006, n° 566 ; M. Latina, Essai sur la condition en droit des contrats, LGDJ, 2009, nos 437 s.

11. Com. 25 sept. 2012, n° 11-24.524.

12. Sur ce point, v. G. Chantepie, La lésion, op. cit., p. 485 s., nos 775 s.

13. Civ. 3e, 15 déc. 2010, n° 09-16.838 P, Dalloz actualité, 14 janv. 2011, obs. D. Chenu ; D. 2011. 159 ; AJDI 2011. 890 , obs. F. Cohet-Cordey

14. Civ. 3e, 20 mai 2009, n° 08-13.813 P, Dalloz actualité, 4 juin 2009, obs. G. Forest; Rivoallan c/ Chrétien (Epx), D. 2009. 1536, obs. G. Forest ; ibid. 2183, obs. J.-J. Lemouland, D. Noguéro et J.-M. Plazy ; AJDI 2009. 896 , obs. F. Cohet-Cordey ; AJ fam. 2009. 302, obs. L. Pécaut-Rivolier ; 5 juill. 2011, n° 10-19.280 NP, AJDI 2011. 730

15. C. civ., art. 1169.

16. C. civ. art. 1143.

17. C. civ. art. 1130.

18. V. par ex. Com. 4 nov. 2021, n° 15-17.479.

19. Civ 3e, 4 janv. 2022, n° 20-18.918 P, D. 2022. 501 , note S. Tisseyre ; AJDI 2022. 545 , obs. F. Cohet

20. CPI, art. L 131-5 : « En cas de cession du droit d’exploitation, lorsque l’auteur a subi un préjudice de plus de sept douzièmes dû à une lésion ou à une prévision insuffisante des produits de l’œuvre, il peut provoquer la révision des conditions de prix du contrat ».

21. L. du 8 juill. 1907, mod. par L. du 10 mars 1937, et L. n° 79-595 du 13 juill. 1979.

22. J. Deprez, La lésion dans les contrats aléatoires, RTD civ. 1955. 1.

23. Rép. civ., La lésion, par D. Mazeaud, n° 47.

24. Req. 22 nov. 1937, DP 1939. 1. 81, 1re esp., note Savatier, cité par D. Mazeaud in Rép. civ., art. préc.

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