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Le droit en débats

Loyers commerciaux en temps de pandémie : double peine et triple erreur

Par un communiqué de presse en date du 25 février 2021, la présidente du tribunal judiciaire de Paris a voulu donner une certaine audience à un jugement rendu le même jour1  par la 18e chambre, 2e section, entre Mme V. G. représentée par Me Bénédicte F., Mme S. D. et la société F. représentées par Me Laurent V., jugement rendu sous la signature de Pascale C., Laurence P. et Tiffanie R.2.

Par Jehan-Denis Barbier le 09 Mars 2021

Saisi de la question de l’exigibilité des loyers commerciaux pendant les périodes de fermeture des boutiques imposée par les textes relatifs à la pandémie, le tribunal décide qu’ils sont dus.

À suivre cette décision, les commerçants devraient ainsi subir une double peine : non seulement seraient-ils privés de leur outil de travail, non seulement supporteraient-ils les pertes d’exploitation et le trouble commercial pendant les périodes de fermeture, mais encore devraient-ils continuer à payer un loyer et des charges pour des locaux hors service.

De leur côté, les bailleurs continueraient à encaisser loyers et charges, comme si de rien n’était.

Le preneur serait doublement frappé ; le bailleur totalement épargné.

Le déséquilibre de la situation ne peut que choquer toute personne éprise de justice et c’est certainement à contrecœur que le tribunal a rendu une décision inéquitable. Les magistrats nous diront qu’ils ne font pas ce qu’ils veulent, qu’ils sont liés par le droit et que dura lex, sed lex. Nous pensons toutefois que la lex n’est pas si dura que cela et qu’au contraire, sur le sujet des loyers covid, le droit est parfaitement assorti à l’équité.

Les motifs déterminants du jugement sont les suivants :

« En application de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée en mettant à sa disposition, pendant toute la durée du bail, des locaux conformes à leur destination contractuelle, dans lesquels il est en mesure d’exercer l’activité prévue par le bail, et d’en faire jouir paisiblement celui-ci pendant la même durée. Cet article n’a pas pour effet d’obliger le bailleur à garantir au preneur la chalandise des lieux loués et la stabilité du cadre normatif, dans lequel s’exerce son activité.
En application de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.
En application des articles 1217 et 1219 du code civil, la partie peut refuser d’exécuter l’obligation contractuellement mise à sa charge, alors même que celle-ci est exigible, si son cocontractant n’exécute pas l’obligation, dont il est réciproquement tenu, et si cette inexécution est suffisamment grave.
En l’espèce, Mme G. ne discute et ne conteste pas que la configuration, la consistance,
les agencements, les équipements et l’état des locaux à elle remis par Mme B. en exécution du bail les liant lui permettent d’exercer l’activité, à laquelle ils sont contractuellement destinés, et le trouble de jouissance, dont elle se prévaut, du fait de la fermeture administrative de son commerce, entre le 15 mars et le 11 mai 2020, imposée par les mesures législatives et réglementaires de lutte contre la propagation de l’épidémie de la covid-19, n’est pas garanti par la bailleresse ».

Le tribunal statuait exclusivement sur le fondement de l’obligation de délivrance et de l’exception d’inexécution. Il n’était pas saisi des deux autres règles de droit qui, comme l’exception d’inexécution, doivent conduire, à notre avis, à la suppression des loyers pendant les périodes de fermeture des locaux commerciaux fixées par les mesures gouvernementales : la suspension du contrat, dont l’exécution est rendue impossible ; la perte de la chose louée, juridiquement hors d’usage3.

La décision nous paraît fortement contestable. Reprenons les deux motifs mentionnés par le tribunal : le bailleur ne garantit ni la chalandise des lieux loués, ni la stabilité du cadre normatif.

La motivation fondée sur la chalandise

Le tribunal expose que l’article 1719 du code civil « n’a pas pour effet d’obliger le bailleur à garantir au preneur la chalandise des lieux loués ».

Mais le locataire ne se plaint pas d’une baisse de commercialité, ni d’une diminution du nombre des chalands. Il fait observer que, pendant les périodes visées par la réglementation covid, son local est purement et simplement interdit d’accès à la clientèle.

La chalandise est une chose. L’accessibilité du local, une autre.

Prenons l’exemple d’un restaurant. À l’heure du déjeuner, il peut y avoir de nombreux chalands qui déambulent sur le trottoir, de très nombreux clients qui vont acheter des plats à emporter ou des sandwichs. Mais du fait de la réglementation, le restaurant doit rester portes closes. La chalandise peut être excellente ; l’accessibilité inexistante.

L’obligation de délivrance est sans rapport avec la chalandise, mais elle inclut incontestablement l’accessibilité du local, et il s’agit à cet égard d’une obligation de résultat.

L’obligation de délivrance et l’accessibilité des locaux

Contrairement à ce que sous-entend le tribunal, l’article 1719 du code civil oblige certainement le bailleur à délivrer un local accessible à la clientèle.

L’obligation de délivrance suppose un local conforme à sa destination contractuelle, c’est-à-dire un local commercial dans lequel le preneur puisse accueillir ses clients.

Si le local est interdit à la clientèle, l’obligation de délivrance n’est pas remplie, et ce, quelle que soit la cause de l’interdiction, qu’il s’agisse d’un local amianté4, d’une boutique située dans une galerie marchande fermée par arrêté municipal en raison de la réglementation relative au risque d’incendie5, ou de « magasins de vente » qui « ne peuvent accueillir du public », ainsi qu’en disposent les divers décrets covid6.

Peu importe la cause de l’inaccessibilité des locaux, dès lors que l’obligation de délivrance est une obligation de résultat.

L’obligation de délivrance, obligation de résultat

L’obligation de délivrance est une obligation essentielle, au sens de l’article 1170 du code civil. Elle tient à « la nature du contrat » conformément à l’article 1719 du même code.

C’est une obligation continue, qui s’impose au bailleur pendant toute la durée du bail : « Il incombe au bailleur de délivrer un local conforme à sa destination contractuelle tout au long de l’exécution du contrat », notamment en présence d’une nouvelle réglementation7.

C’est enfin une obligation de résultat. L’obligation de résultat est celle dont le débiteur ne peut s’exonérer qu’en prouvant « qu’il s’est heurté à une exécution impossible du fait d’un cas de force majeure »8. Or c’est bien cette qualification que retient la Cour de cassation lorsqu’elle juge : « Vu l’article 1719 du code civil […], le bailleur doit assurer au preneur la jouissance paisible des lieux loués et […] cette obligation ne cesse qu’en cas de force majeure »9. En effet, par nature, l’obligation de donner est une obligation de résultat10.

Soyons clair. Pour savoir si l’obligation de délivrance est remplie ou non, il suffit de répondre à la question : le locataire peut-il, oui ou non, jouir des locaux en recevant sa clientèle conformément à la destination contractuelle du bail ? La réponse est positive ou négative et, s’agissant d’une obligation de résultat, toute autre considération est hors sujet11.

En l’occurrence, le communiqué de presse du tribunal indique : « Le preneur ne discutait pas le fait que son local lui permettait d’exercer l’activité prévue au bail ». Cette mention pourrait faire croire qu’il s’agissait d’une activité non frappée par les textes relatifs à la pandémie, mais tel n’était pas le cas : la locataire exploitait un commerce de vente d’objets d’art et de décoration. Il s’agissait donc bien d’un « magasin de vente » qui ne pouvait « accueillir du public », au sens de l’article 8 du décret n° 2020-293 du 23 mars 2020.

Au demeurant, la locataire plaidait expressément qu’elle n’avait « pu accueillir sa clientèle dans les locaux loués et (avait) dû fermer son commerce » et que « l’exercice de son activité commerciale, qui est pourtant l’objet même d’un bail commercial », avait été « totalement empêché » (jugement, p. 11). Par conséquent, la mention de l’absence de contestation quant à la possibilité d’exercer l’activité prévue au bail semblerait procéder, d’une part, d’une dénaturation des écritures de la locataire et, d’autre part, d’une négation de la réalité.

En réalité, on croit comprendre que le tribunal a voulu considérer la situation abstraitement, en estimant que l’obligation de délivrance était satisfaite dès lors que la bailleresse avait remis à sa locataire des locaux dont « la configuration, la consistance, les agencements, les équipements et l’état » permettaient théoriquement « d’exercer l’activité à laquelle ils (étaient) contractuellement destinés ».

Cette motivation ne peut pas être suivie, car l’obligation de délivrance n’est pas une obligation de moyens, mais de résultat. La délivrance n’est pas une abstraction. Le résultat n’est pas théorique ou hypothétique, mais réel et concret.

La motivation fondée sur la stabilité du cadre normatif

Le tribunal, comme second motif à l’appui de sa décision, expose que l’article 1719 du code civil « n’a pas pour effet d’obliger le bailleur à garantir au preneur […] la stabilité du cadre normatif, dans lequel s’exerce son activité ». Pour être bien ciselée, la formule est inédite.

En réalité, le bailleur doit remplir son obligation de délivrance quelles que soient les réformes qui interviennent.

Seule une réforme créant un empêchement insurmontable, comme aujourd’hui, constitutive du fait du prince, peut exonérer le bailleur de son obligation de délivrance.

L’obligation de délivrance face aux réformes

Le bailleur est tenu par les nouvelles réglementations.

Ainsi, la Cour de cassation a jugé que lorsqu’un nouveau texte postérieur à la conclusion du bail impose de nouvelles normes, les mises en conformité sont à la charge du bailleur sur le fondement de son obligation de délivrance12.

Par conséquent, l’article 1719 du code civil oblige le bailleur à remplir son obligation de délivrance quelle que soit « l’instabilité du cadre normatif », de telle façon que les locaux loués soient toujours conformes à leur destination contractuelle.

L’obligation de délivrance face au fait du prince

Pour revenir au cas actuel, si le « cadre normatif » empêche le bailleur de remplir son obligation de délivrance, ce qui est le cas avec les décrets covid puisque le local est déclaré inaccessible à la clientèle, il bénéficie alors de l’excuse de force majeure.

En l’occurrence, les dispositions réglementaires ont frappé l’immeuble et c’est sans faute de sa part que le bailleur a été empêché d’exécuter son obligation de délivrance.

Le local

En mentionnant « la chalandise des lieux loués », le tribunal semble considérer que les décrets covid visaient l’exploitation du fonds de commerce, non le local. Il nous semble que c’est le contraire, comme en témoigne la situation de certains commerçants qui maintinrent une activité réduite avec des ventes à emporter, le fonds de commerce n’étant pas directement touché, tandis que le local, lui, devait être fermé. C’est l’immeuble qui était frappé d’interdiction, non l’exploitation du fonds de commerce qui pouvait éventuellement se poursuivre grâce au click and collect, ou sous d’autres formes similaires.

Contrairement, à ce que sous-entend le tribunal les textes visent expressément l’immeuble lui-même.

Ainsi, l’article 8 du décret n° 2020-293 du 23 mars 2020 dispose : « Les établissements relevant des catégories mentionnées par le règlement pris en application de l’article R. 123-12 du code de la construction et de l’habitation figurant ci-après ne peuvent plus accueillir du public ». Or, les établissements recevant du public sont définis à l’article R. 123-2 du code de la construction et de l’habitation : « constituent des établissements recevant du public tous bâtiments, locaux et enceintes dans lesquelles des personnes sont admises ».

Puis, le même article 8 vise, au titre de la catégorie M : « Magasins de vente et Centres commerciaux ».
Ce sont donc les bâtiments, locaux, enceintes, magasins et centres commerciaux qui, selon les différents décrets, « ne peuvent plus accueillir du public ».

Ainsi, aux termes de cette réglementation, c’est le local donné à bail qui est déclaré hors d’usage.

L’inexécution non fautive

La motivation du tribunal tourne autour de l’idée que le bailleur n’est pas responsable : « Le trouble commercial […] du fait de la fermeture administrative […] n’est pas garanti par la bailleresse » ; le bailleur ne « garantit » pas au preneur la chalandise et la stabilité du cadre normatif. Sous-entendu : tout ceci n’est pas de la faute du bailleur.

Ce n’est pas non plus la faute du preneur.

En droit, la question de la faute ne se pose pas et il convient de l’évacuer définitivement.

La situation est purement objective. L’impossibilité d’exécution du contrat justifie sa suspension, en raison de la situation objective, indépendamment de toute idée de faute. L’exception d’inexécution s’applique même en cas d’inexécution non fautive, résultant du fait du prince13. La perte de la chose louée est un état de fait objectif, indépendamment de toute faute.

Il n’en demeure pas moins que, dès lors que l’immeuble est déclaré inaccessible à la clientèle, il n’est plus conforme à sa destination, l’obligation de délivrance ne peut être remplie, et l’exception d’inexécution impose la suppression corrélative des loyers.

Toute autre considération est inefficace.

 

Notes

1. TJ Paris, 25 févr. 2021, n° 18/02353.

2. La justice est désormais rendue par voie de communiqués de presse anonymes. C’était mieux avant. On citait la jurisprudence Théâtre Saint Georges ou l’arrêt Chronopost. C’était parlant. Aujourd’hui, cela n’est plus possible. Quelle drôle de société !

3. Sur ces trois règles de droit convergentes, v. notre étude, Le gel du bail commercial (les loyers covid), Administrer 01/2021. 9.

4. Civ. 3e, 18 janv. 2018, n° 16-26.011, Gaz. Pal. 20 mars 2018, p. 55, note J.-D. Barbier ; D. 2018. 167 ; ibid. 1511, obs. M.-P. Dumont-Lefrand ; JA 2018, n° 573, p. 11, obs. X. Delpech ; AJDI 2018. 432 , obs. N. Damas .

5. Civ. 3e, 2 déc. 2014, n° 13-23.019, Gaz. Pal. 14 avr. 2015, p. 17, note J.-D. Barbier ; AJDI 2015. 357 , obs. F. de La Vaissière .

6. Décr. n° 2020-293 du 23 mars 2020 ; Décr. n° 2020-423 du 14 avr. 2020 ; Décr. n° 2020-548 du 11 mai 2020 ; Décr. n° 2020-1310 du 29 oct. 2020 ; Décr. n° 2021-99 du 30 janv. 2021.

7. Civ. 3e, 10 sept. 2020, n° 18-21.890, Gaz. Pal. 10 nov. 2020, p. 72, note J.-D. Barbier ; Rev. prat. rec. 2021. 25, chron. E. Morgantini et P. Rubellin .

8. A. Bénabent, Droit des obligations, 16e éd. LGDJ, n° 411, p. 322.

9. Civ. 3e, 23 janv. 2008, n° 06-19.520, Gaz. Pal. 5 mai 2009, p. 27, note J.-D. Barbier.

10. F. Terré, P. Simler, Y. Lequette et F. Chénedé, Droit civil. Les obligations, 12e éd., Dalloz, coll. « Précis », n° 854.

11. Rappelons encore une fois que nous parlons ici de l’exécution et de l’inexécution, nullement de la faute ou de l’absence de faute, v. nos études préc.

12. Civ. 3e, 10 sept. 2020, n° 18-21.890, préc.

13. Com. 20 janv. 1976, Gaz. Pal. 1976. 1, pan. p. 96 ; M. Fabre-Magnan, Droit des obligations, I. Contrat et engagement unilatéral, 5e éd., PUF, coll. « Thémis », n° 995, p. 765 ; F. Terré, P. Simler, Y. Lequette et F. Chénedé, op. cit., n° 769 ; J. Ghestin, C. Jamin et M. Billiau, Traité de droit civil. Les effets du contrat, 3e éd., LGDJ, n° 383 ; v. aussi, R. Cabrillac, Droit des obligations, 13e éd., Dalloz, n° 179 : « L’exception d’inexécution suppose une inexécution. Peu importe que cette inexécution soit totale ou partielle ; peu importe que l’inexécution soit fautive ou provienne d’un événement de force majeure ».

 

Ndlr : Concernant la même décision, v. J. Monéger, Pandémie et bail commercial : l’article 1719 du code civil peut-il ouvrir la décharge du loyer dû ?, Dalloz actualité, 9 mars 2021.

Commentaires

Merci pour cet article qui rassure . On ne peut que valider les arguments développés qui mettent en exergue le trouble causé par une décision qui fait porter au seul locataire les conséquences des contraintes gouvernementales.

On ne peut que saluer la contribution originale de l'éminent spécialiste de la discipline qu'est Me BARBIER lequel, en partant de l'idée que le jugement épargne le bailleur, et pénalise doublement le preneur, dans la quête d'un responsable potentiel, aboutit à promouvoir l'idée contraire, à savoir que le loyer n'a pas à être payé parce qu'il existe une raison objective de l'inexploitation. Le hic dans cette brillante démonstration est qu'en éliminant la recherche d'une faute causale, elle règle le sort des parties sur le seul terrain des obligations respectives issues du bail, alors que comme le soutient le Professeur Monéger ce jour dans un autre article cela élimine l'impact du fait du prince, qui constitue une théorie extra-contractuelle. Mais le pire, c'est qu'ils ont tous les deux raison, car en définitive la cause déterminante incombe à l'Etat qui légifère hors des prévisions des signataires de l'acte, ce qui devrait les exempter.

Désolé mais la démonstration n'est guère convaincante. On ne voit pas en quoi le bailleur manquerait à son obligation de délivrance... Il a bien mis le bien à disposition de son locataire, mais celui-ci a l'interdiction d'exploiter son commerce. Nul besoin d'en appeler à l'obligation de délivrance. Ici, deux impératifs viennent se combiner : celui du bailleur, ou celui du locataire ; sur qui fera-t-on in fine reposer le coût du Covid ? La réponse devrait être l'Etat, car c'est lui qui a - de façon extrêmement discutable et sans aucun appui scientifique digne de ce nom - décidé de fermer les commerces. Mais l'Etat, c'est nous, les contribuables, et non pas ceux qui commandent, qui bénéficient d'une immunité totale, de jure ou de facto. Alors forcément... l'équation est complexe.

Très intéressant , mais le jugement inverse eut été tout aussi injuste pour les bailleurs.
Face à cette situation, la seule justice serait :
- Soit que l'Etat paye la totalité des loyers puisque c'est lui qui bloque l'activité commerciale,
- Soit qu'il permette la réouverture immédiate de tous les commerces encore fermés.

Il ne faut pas oublier, enfin, que de très nombreux bailleurs-preneurs ont trouvé un terrain d'entente équitable

C'est le droit qui doit s'adapter à la Justice et non l'inverse.
En essayant de justifier par le droit une décision parfaitement inéquitable, l'institution judiciaire se décrédibilise.
Espérons que cette décision , totalement déséquilibrée sera réformée.

La pensée univoque a encore frappé !
Me Barbier, ardent défenseur des preneurs, est révolté dès qu’une juridiction statue en faveur d’un bailleur.
Concernant les « loyers COVID », il se permet de fustiger le tribunal judiciaire de Paris, qui aurait commis un délit de décision inéquitable, choquant par là « toute personne éprise de justice », en jugeant, sur pièces et conclusions des parties, que les loyers demeuraient dus pendant la période de fermeture des commerces.
Les juridictions françaises devraient pourtant savoir que le bailleur est toujours méchant, quand son preneur est toujours gentil : il n’y a pas à le discuter et toute autre considération est inefficace.
Eh bien non, le sujet est brûlant, les débats sont vifs, et les avocats respectifs des bailleurs et des preneurs développent leurs arguments.
La jurisprudence va peu à peu se dégager, et n’en déplaise à Me Barbier, peut-être les bailleurs en sortiront-ils gagnants.
Il faut appliquer les règles de droit, sans tenir compte du postulat selon lequel des considérations morales amèneraient à favoriser, toujours, les intérêts du preneur.
Les situations ne sont pas si claires, et l’on peut s’indigner aussi de voir les plus grandes enseignes développer, avec une mauvaise foi flagrante, tous les arguments de nature à leur faire économiser quelques mois de loyers, alors qu’elles n’ont naturellement aucun problème de trésorerie.
Les preneurs et leurs avocats en général, Me Barbier en particulier, n’ont pas le monopole du cœur, et le tribunal n’a pas à subir leurs foudres.
Catherine CARIOU

Madame CARIOU, vous allez encore plus loin que moi dans la critique de la solution, et on ne peut pas vous maudire parce qu'en fait il n'y a pas d'issue convenable, les autres commentaires posant à bon escient que les deux thèses opposées sont interchangeables selon un point de vue moral ou idéologique qui n'a pas sa place dans l'oeuvre de justice, surtout quanb elle oublie que dans notre monde tout est relatif ! En d'autres termes, confrère Barbier, vous vous trompez, mais vous avez le droit de la faire.

Il est effectivement trop simple, voire même simpliste d'opposer les gentils locataires aux méchants vendeurs.

Certains bailleurs effectivement abusent de la situation. Certains locataires ( par exemple restaurateurs.. pas tous bien entendu) profitent de l'effet d'aubaine pour etre aidés.

Perso je suis bailleur d'un restaurant. Le sensualités du loyer me permettent de payer le crédit bail des murs. Celui-ci s'arrete fin 2022 mais je n'ais pas la trésorerie suffisante pour exonérer le locataire du loyer.

Nous avons décales les paiements des 2 premiers trimestre 2020 sur 1 an à compter de janvier 2021(sans garantie d'être payé).

Quand au crédit d'impôt pour abandon de loyer, pas possible car même si je souhaitai le faire , cela n'est pas possible car la législation impose pour que mon avoir fiscal soit valide, que la société locataire ne soit pas en procédure de redressement ( ce qui est le cas)

J'avais écrit à M.LEMAIRE pour suggérer une solution qui s'applique aux proprietaires - bailleurs qui sont dans mon cas : fin de crédit proche.

La règle des 1/3 : 1/l'état prends à sa charge le tiers du montant du prêt encore du par le bailleur. 2/ Le financeur ( banque ou crédit bailleur) abandonne aussi 1/3 du montant. 3/ Il est ainsi aisé pour le bailleur/propriétaire de faire sa part des choses en "offrant" au locataire un tiers des loyers dus.

Quand à l'obligation du bailleur d'une obligation de délivrance: C'est l'état qui empêche la bonne exécution de la chose, pas le bailleur .Ou alors il risque d'y avoir des procédures des bailleurs contre l'état et pourquoi pas des mises en demeure du bailleurs envers le locataire d'ouvrir son commerce "quoi qu'il en coûte, quitte à changer l'activité..

La solution la plus équitable et plus juste en droit serait de considérer que le Bailleur manque à son obligation de délivrance et que le préjudice tiré de la perte des loyers doit faire l'objet d'une réparation de l'Etat sur le fondement de la responsabilité sans faute (rupture de l'égalité devant les charges publiques en plaçant les bailleurs d'un commerce visé par une restriction légale).

Il n'y a malheureusement aucun "gagnant" face à un évènement subi par chacune des parties et la disparité des situations. Ceux qui ont une clientèle de preneurs et bailleurs savent que certains bailleurs sont de modestes retraités pour qui le loyer commercial constituait un complément de revenus dont la privation, depuis un an, engendre de graves difficultés, et que certains preneurs n'ont aucun problème de trésorerie car ils ont une confortable surface financière et su bénéficier des aides de l'état.... Et il y a aussi des bailleurs rentiers riches et des preneurs vaillants pauvres...
Au delà de ce débat il nous paraît évident que le manquement à l'obligation de délivrance n'est pas LA solution juridique pour dispenser un preneur de payer son loyer. A nous d'explorer d'autres voies.
Aujourd'hui la majorité des bailleurs souffre d'un an d'arriéré locatif, tous perdront a minima 3 mois de loyers "Covid" et les actions pour obtenir une condamnation au paiement du solde sont semées d'embûches et culpabilisantes. Aucune visibilité sur 2021, une compassion qui s'essouffle, la pérennisation d'aides financières, sociales, fiscales pour les preneurs mais quasiment rien pour les bailleurs... Face à ces problématiques nous avons besoin de repères pour conseiller nos clients. Ce jugement servira une cause. Mais une hirondelle ne fait pas le printemps, attendons nous aux giboulées de mars et à des décisions contraires...

Je réponds à Catherine Cariou : 1°- Sur l'attaque personnelle, je ne plaide pas pour les locataires, mais je fais du droit. Souvenez-vous du débat sur la nullité des clauses d'indexation : j'ai soutenu en droit la validité, c'est-à-dire la thèse des bailleurs. La Cour de cassation a adopté cette solution. 2°- Sur les loyers-covid, l'argument "gentil-méchant" n'est pas à la hauteur du débat, alors que la situation est "perdant-perdant". La faute à personne. La faute au covid. le preneur perd son local; le bailleur perd son loyer. Ca s'appelle un contrat synallagmatique. 3°- Soyons sérieux : qui osera soutenir que le contrat de bail peut être exécuté ? Non, il ne peut pas être exécuté et doit être suspendu. Les obligations des parties sont suspendues. La chose louée est perdue, en attendant la fin des mesures. Venir plaider que le bail peut se poursuivre sur des locaux HS n'est pas sérieux.
Je réponds à Gabriel Blesser : le locataire n'a pas "l'interdiction d'exercer son commerce". C'est le local qui est interdit d'accès. Voyez les textes. Quant à la responsabilité de l'Etat, c'est un autre sujet, mais dans les relations de droit privé,nous devons simplement tirer les conséquences de "fait du prince" qui empêche l'exécution des baux commerciaux.

Je réponds à Gabriel Bleser : le locataire n'a pas "l'interdiction d'exploiter son commerce", il peut toujours exploiter en ventes à emporter. C'est le local qui est interdit d'accès. Voyez les textes.
Je réponds à Catherine Cariou : Sur l'attaque personnelle, je ne plaide pas pour un locataire, je fais du droit, comme je faisais du droit en soutenant la validité des clauses d'indexation en faveur des bailleurs, thèse retenue par la Cour de cassation. Votre argument "gentil-méchant" n'est pas tout à fait à la hauteur du débat, la, situatiion actuelle étant "perdant-perdant". La faute à personne. La faute au covid. Pas de local (désolé, un local inaccessible à la clientèle n'est pas un local commercial!), pas de loyer. ca s'appelle un contrat synallagmatique. Soyons sérieux : qui osera soutenir que le contrat de bail peut être exécuté ? Non, il ne peut pas être exécuté et doit être suspendu.

Merci pour cette contribution aussi éclairante que limpide!

On se perd en conjectures pour saisir ce qui a pu égarer le tribunal à ce point...

Après tous ces échanges, que ne sont limpides que pour ceux qui les formulent, on est obligé d'ajouter que si Me Barbier fait du droit quand il dit que le bailleur doit être le seul à être pénalisé, il fait aussi de l'équité quand il précise quand même que le score est "perdant/perdant" (le preneur perd son local, le bailleur perd son loyer). Mais là où cela ne va plus, c'est quand il résume "la faute à personne". Non, la recherche de la cause déterminante de l'ensemble des préjudices causés aux parties passera par la faute, parce que la fatalité est une notion inconnue du droit, auquel le subtil confrère Barbier dit vouloir s'en tenir. Tout le monde sent bien instinctivement que tous les pays européens qui ont confinés ont pratiqué le fait du prince, et que le débat final tournera autour de cette question : le prince, c'est à dire, l'Etat est-il responsable quand il décide de privilégier la santé en sacrifiant alors l'économie ?

L'analyse de notre confrère Barbier est une analyse juridique, argumentée et fondée,...comme d'habitude.

En équité, on voit bien qu'il est aussi injuste que le preneur paye un loyer correspondant à une jouissance dont il est privé, que le bailleur soit privé d'un loyer sans aucune faute de sa part.

Plutôt que d'attendre un arrêt de la cour de cassation qui n'interviendra pas avant 3 ou 4 ans, il serait plus efficace que le législateur intervienne en exonérant les preneurs du paiement des loyers pendant la fermeture des commerces, et en indemnisant les bailleurs avec de l'argent public.

il n'apparait en effet pas choquant que joue la solidarité nationale, puisque la fermeture des commerces a été décidée pour protéger l'ensemble de la population.

Me Barbier,

Sur la double peine du preneur lors du 2ème confinement non évoqué dans votre démonstration.

Pourriez-vous nous indiquer si dans le cadre du deuxième confinement, pendant lequel les preneurs à bail comme les restaurateurs sont très largement subventionnés par le Gouvernement (chômage technique, minimum de 10000€ fond de solidarité,...) vous avez la même approche ?

Pour ma part, je considère que les mesures d’aide du deuxième confinement avantage le preneur qui a désormais tous les outils qui lui sont offerts par les pouvoirs publics pour payer ses loyers commerciaux.

Alors QUID du preneur qui retiens le paiement de ses loyers lors du second confinement ?

Je réponds à W.G. : Les diverses aides gouvernementales n'ont, à mon avis, pas d'incidence sur les règles de droit qui régissent les relations propriétaires-locataires. Dans les relations de droit privé, le locataire ne demande pas au propriétaire l'indemnisation de son préjudice puisque le propriétaire n'est pas responsable de la situation. Le locataire dit seulement que le loyer n'est pas du car le local n'est pas utilisable. Que le commerçant bénéficie de certaines aides pour couvrir ses divers préjudices (perte d'exploitation, etc) ne change rien au fait que le local est hors service. Les règles sont les mêmes pour le second confinement... ou pour le troisième concernant les restaurants, cinémas, centres commerciaux, etc. Le bailleur, quant à lui, bénéficie du crédit d'impôt.
Je réponds à François de La Vaissière : Je maintiens que les règles de droit privé applicables ne font pas appel à la notion de faute. La force majeure, le fait du prince excluent toute faute des parties. Quant à la responsabilité de l'Etat, c'est un autre sujet, mais en France, quoiqu'il fasse, il a toujours tort ... Que n'aurait-on entendu si le gouvernement n'avait pris aucune mesure !

Vincent Canu a tout-à-fait raison. Mais le gouvernement n'a pas voulu se mouiller. Dire que les loyers ne sont pas dus, ce serait encourir les foudres des investisseurs et des propriétaires de centres commerciaux (groupe de pression très influent), et mécontenter les petits propriétaires (moins influents mais quand même). Le ministère de la Justice avait toutefois répondu à notre confrère Gilles Hittinger-Roux en admettant l'exception d'inexécution (voir Administrer janvier 2021, p.9).

"Non, il ne peut pas être exécuté et doit être suspendu.»

ME,
Destruction du bien, par un raisonnement inverse:
si aucun loyer n'est versé pendant la période, le bien est donc réputé détruit.
Donc le bien n'existant plus le bail peut être résilié par le Bailleur...

Pour que les choses fussent équilibrées dès le 16 mars, le Preneur aurait du restituer les clefs et ne plus accéder au local!

En cas de fermeture administrative (police), d'un établissement le loyer est TOUJOURS du.
Merci, ME, de me répondre.
Avec l’expression de mon respect.

Je réponds à "Responsable juridique".

Vous évoquez la destruction de la chose louée, prévue à l'article 1722 du Code civil. La jurisprudence applique effectivement ce texte extensivement notamment à la perte juridique de la chose louée. En cas de perte totale et définitive, le bail est résilié. Mais on n'en est heureusement pas encore là. En cas de perte partielle (ou provisoire comme aujourd'hui), le texte précise que le choix appartient au locataire : diminution du prix ou résiliation.

En cas de fermeture administrative, voir la jurisprudence citée notes 4 et 5 ci-dessus. En principe le bail est résilié de plein droit et la question des loyers ne se pose donc pas. En tout état de cause, les loyers ne seraient dus que si la fermeture était imputable au locataire.

Je suis bailleur de plusieurs locaux commerciaux, pendant le confinement j'ai estimé que mes locataires ne pouvant pas travailler devaient être aidés et en même temps j'ai estimé que ce n' était pas à moi de tout supporter.
J'ai donc partagé la perte en leur accordant 50 %.
Et en vérité, c'est la seule chose qui me paraît équitable.
(Lorsqu'il n'y a aucune aide de l' état qui rentre dans le cadre des affaires.)

Je vous remercie de m’avoir répondu.

Les décisions gouvernementales, qu’elles aient pour effet d’empêcher au locataire de recevoir du public ou bien de verser aux preneurs des aides financières ont nécessairement une incidence sur les règles de droit qui régissent les relations propriétaires-locataires. Je pense en particulier à la nécessaire « bonne foi » des contractants.

Par dérogation, le commerçant restaurateur a eu et a toujours la possibilité d’utiliser les lieux loués pour la vente à emporter ou la livraison grâce à l’ensemble de son local commercial dont il a toujours les clés d’accès et la jouissance (Cuisine, réserves, chambres froides, WC, emplacement).

Aussi, certains restaurateurs profitent pour faire réaliser toute sorte de travaux, il est donc difficile de mentionner un local HS.

« Le bailleur, quant à lui, bénéficie du crédit d'impôt » pour le seul mois de novembre 2020, et encore, un bénéfice qui lui est accordé que s’il accepte d’offrir l’autre moitié du loyer !

Bon dimanche à vous,
WG

Pour information, la Cour d'appel de Paris (20/13262) est venu confirmer a son tour, jeudi dernier, l’exigibilité des loyers commerciaux pendant les périodes de fermeture des boutiques imposée par les textes relatifs à la pandémie.

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