Constat de la résiliation de plein droit du bail commercial : le juge-commissaire ne peut pas accorder des délais de paiement

La chambre commerciale de la Cour de cassation, à travers cet arrêt du 18 mai 2022 qui est promis aux honneurs d’une publication au Bulletin, lequel s’inscrit à la croisée du droit des baux commerciaux et du droit des procédures collectives, confirme sa jurisprudence en matière de résiliation de plein droit du contrat de bail commercial pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement ouvrant la liquidation judiciaire du locataire, tout en venant y ajouter une précision sur les pouvoirs du juge-commissaire.

En l’espèce, un preneur à bail commercial a été placé en liquidation judiciaire. Le juge-commissaire a autorisé la cession du fonds de commerce de la locataire comprenant le droit au bail. À la suite de la soumission de la locataire à une procédure de liquidation judiciaire, plusieurs loyers et charges restent impayés.

Par requête, la bailleresse a saisi le juge-commissaire d’une demande en constatation de la résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement des loyers et charges dus postérieurement à l’ouverture de la liquidation judiciaire. Par une ordonnance, le juge-commissaire a rejeté la requête tendant à la constatation de la résiliation du bail.

La bailleresse a interjeté appel contre le jugement rendu par le tribunal de commerce de Paris qui avait confirmé cette ordonnance. La cour d’appel de Paris, dans un arrêt rendu le 4 avril 2018 (Paris, 4 avr. 2018, n° 17/19289, D. 2018. 797 ; Lexbase, éd. aff., n° 552, 17 mai 2018, obs. E. Le Corre-Broly ; Gaz. Pal. 10 juill. 2018. 47, obs. F. Kendérian ; Loyers et copr. 2018, n° 151, obs. P.-H. Brault), a confirmé le jugement attaqué au motif qu’il appartenait à la bailleresse sollicitant du juge-commissaire qu’il constate la résiliation du bail, de se conformer aux exigences de l’article L. 145-41 du code de commerce.

Or la Cour de cassation, dans un important arrêt du 9 octobre 2019 qui a fait l’objet d’une large diffusion (FS-P+B+I), a censuré l’arrêt d’appel du 4 avril 2018. La haute juridiction a considéré que l’article L. 641-12, 3º, du code de commerce institue un régime autonome de la procédure de résiliation de plein droit du bail commercial par le juge-commissaire pour défaut de paiement des loyers postérieurs au jugement d’ouverture, de sorte que le bailleur qui agit devant le juge-commissaire pour faire constater la résiliation du bail, sans revendiquer le bénéfice de la clause résolutoire, n’est pas tenu de faire délivrer le commandement exigé par l’article L. 145-41 du code de commerce.

Par déclaration au greffe en date du 10 octobre 2019, la bailleresse a saisi la cour de renvoi.

Sur renvoi après cassation, la cour d’appel de Paris (Paris, 24 sept. 2020, n° 19/19026, AJDI 2021. 50 ) a déclaré la bailleresse recevable en sa requête tendant à faire constater la résiliation du bail et a constaté la résiliation de plein droit dudit bail.

À l’occasion du pourvoi formé contre cet arrêt, le liquidateur judiciaire de la société locataire arguait « que le juge-commissaire, saisi d’une demande de résiliation judiciaire de plein droit du bail commercial, a le pouvoir d’ordonner des délais de paiement, de sorte qu’en retenant l’inverse, la cour d’appel a méconnu ses pouvoirs, en violation des articles 1343-5 du code civil et R. 641-21 du code de commerce ».

La Cour de cassation ne se laisse pas convaincre par l’argumentaire du liquidateur et rejette le pourvoi formé.

L’autonomie de la procédure de constat de la résiliation de plein droit du bail par le juge-commissaire affirmée : le juge-commissaire ne peut pas accorder des délais de paiement.

Afin de ne pas subir davantage la défaillance de son locataire en période de liquidation judiciaire, l’article L. 641-12, 3°, du code de commerce autorise le bailleur à demander la résiliation judiciaire ou faire constater la résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement de liquidation judiciaire au terme d’un délai de trois mois à compter dudit jugement (v. C. com., art. L. 622-14). De cette façon, le bailleur pourra récupérer les locaux et consentir un nouveau bail (pour un développement approfondi, v. F. Kendérian, Le sort du bail commercial dans les procédures collectives. Sauvegarde, redressement et liquidation judiciaires, 5^e éd., LexisNexis, 2019).

Cependant, il est manifeste que le bail commercial est un actif essentiel dans la cession du fonds de commerce permettant au liquidateur d’apurer une partie du passif (Com. 9 oct. 2019, n° 18-17.563, Dalloz actualité, 16 oct. 2019, obs. A. Lienhard ; D. 2019. 1933, obs. A. Lienhard ; ibid. 2208, chron. S. Barbot, C. de Cabarrus et A.-C. Le Bras ; ibid. 2020. 1541, obs. M.-P. Dumont ; ibid. 1857, obs. F.-X. Lucas et P. Cagnoli ; AJDI 2019. 900 , obs. J.-P. Blatter ; AJ contrat 2020. 45, obs. M. Tirel ; Rev. sociétés 2019. 784, obs. F. Reille ; Rev. prat. rec. 2020. 25, chron. P. Roussel Galle et F. Reille ; ibid. 2021. 25, chron. E. Morgantini et P. Rubellin ; ; BJE janv. 2020, n° 117, p. 28, obs. M.-H. Monsèrié-Bon et A. Ghozi ; P. Le Cannu et D. Robine, Droit des entreprises en difficulté, Dalloz, coll. « Précis », 8^e éd., 2020, n° 629). Il appartiendra au liquidateur judiciaire, à qui revient le choix, de favoriser le maintien du bail destiné à être cédé (B. Saintourens, Le régime du bail commercial après la réforme des procédures collectives, Premier aperçu, Loyers et copr. 2005. Étude 11). Au cas particulier, le juge-commissaire a, par une ordonnance du 8 mars 2017, autorisé la cession du fonds de commerce de la locataire. Or, par requête du 21 mars 2017, la bailleresse a demandé au juge-commissaire de constater la résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement des loyers dus postérieurement à l’ouverture de la liquidation judiciaire. Le liquidateur qui a fait le choix de poursuivre le bail, a alors sollicité des délais de paiement du loyer en application de l’article L. 145-41 du code de commerce, qui lui ont été ont refusés par les juges.

Pour rappel, l’article L. 145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions...