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Le quotidien du droit en ligne

Jehan-Denis Barbier et Séverine Valade, Avocats à la Cour, Barbier Associés

Un dépôt de garantie excessif ne justifie pas un abattement sur la valeur locative

Dès lors qu’elle a pour contrepartie l’obligation légale du bailleur de payer au locataire des intérêts à un taux fixé par la loi, une stipulation d’un bail commercial qui met à la charge du locataire une obligation de payer en avance des sommes excédant celle correspondant au prix du loyer de plus de deux termes ne constitue pas en soi un facteur de diminution de la valeur locative.

Inapplicabilité de la procédure d’injonction de payer pour recouvrer des réparations locatives

La procédure d’injonction de payer est inapplicable au recouvrement d’une créance réclamée au titre de dégradations locatives, car cette dernière n’est pas déterminée en vertu des seules stipulations du contrat de bail.

Droit d’option du bailleur : dispense de conditions de forme, dispense du rappel de la prescription

Le droit d’option exercé par le bailleur n’est soumis à aucune condition de forme et n’a pas à mentionner le délai de prescription applicable pour le contester en justice ni à être motivé.

Les effets du droit d’option rétroagissent à la date d’expiration du bail

Lorsque le bailleur exerce son droit d’option, le locataire devient redevable d’une indemnité d’occupation, égale à la valeur locative, qui se substitue rétroactivement au loyer dû, depuis la date d’expiration du bail dont le bailleur avait précédemment accepté le principe du renouvellement.

Bail commercial : le juge peut suspendre la clause résolutoire quelle que soit l’infraction commise

Le juge peut ordonner la suspension des effets d’une clause résolutoire, non seulement en cas de défaut de paiement des loyers et charges, mais encore pour tout manquement du locataire à ses obligations. 

L’obligation légale du bailleur de souscrire une assurance responsabilité civile peut constituer un motif de déplafonnement

L’obligation pour les bailleurs, issue de la loi ALUR n° 2014-366 du 24 mars 2014, de souscrire une assurance de responsabilité civile, dans les immeubles en copropriété, peut justifier le déplafonnement du loyer d’un bail renouvelé en 2015, s’agissant d’une modification des obligations respectives des parties intervenue au cours du bail expiré, à condition que l’augmentation soit notable. Il importe peu que cette assurance ait été volontairement souscrite auparavant.

Clause d’indexation réputée non écrite : calcul de la créance de restitution des trop-perçus de loyer

Une clause d’indexation ayant été réputée non écrite, le locataire peut demander le paiement des sommes indûment versées au cours de cinq ans précédant sa demande en justice. La stipulation réputée non écrite étant censée n’avoir jamais existé, la créance de restitution de l’indu doit être calculée sur la base du montant du loyer qui aurait été dû à défaut d’application d’une telle stipulation.

La charge de l’indemnité d’occupation en cas de cession irrégulière

Le cédant, tenu de garantir le cessionnaire de l’éviction qu’il subit en raison de l’inopposabilité de la cession irrégulière au bailleur, ne peut obtenir du cessionnaire évincé le remboursement des loyers et indemnités d’occupation qu’il a payés au bailleur pour la période où le cessionnaire a occupé sans faute les locaux.

Un contrat de prestations de service n’est pas un bail

La qualification de sous-location, au sens de l’article L. 145-31 du code de commerce, est exclue lorsque le locataire met à disposition de tiers les locaux loués moyennant un prix fixé globalement, qui rémunère indissociablement tant la mise à disposition des locaux que des prestations de service spécifiques recherchées par les clients.

L’indemnisation des réparations locatives suppose la preuve d’un préjudice

Le locataire qui restitue les locaux dans un état non conforme à ses obligations commet un manquement contractuel et doit réparer le préjudice éventuellement subi de ce chef par le bailleur. Tenu d’évaluer le préjudice à la date à laquelle il statue, le juge doit prendre en compte, lorsqu’elles sont invoquées, les circonstances postérieures à la libération des locaux. Il doit constater qu’un préjudice pour le bailleur est résulté de la faute contractuelle du locataire.