Inopposabilité d’un échange de terrains non publié : rôle du notaire

Quand bien même un échange de parcelles a entraîné un transfert de propriété, si celui-ci n’a pas été publié, il est inopposable aux tiers. Partant de ce principe bien simple, la Cour de cassation, dans un arrêt du 11 septembre 2013, en a déduit que le notaire ne peut refuser d’instrumenter un acte de vente portant sur l’une des parcelles déjà échangées, et donc n’appartenant plus, stricto sensu, au cédant. Aussi, la responsabilité du notaire ayant instrumenté ne peut être engagée étant donné qu’il en avait l’obligation. Ce disant, avec cette décision, la première chambre civile confirme ce qu’elle avait déjà jugé, le 20 décembre 2012, au visa des mêmes textes, les articles 1382 du code civil et 3 de la loi du 25 ventôse an XI, mais à propos d’une promesse non publiée, et antérieure à la vente à un autre que le bénéficiaire de la promesse (Civ. 1^re, 20 déc. 2012, n° 11-19.682, Bull. civ. I, n^o 273 ; Dalloz actualité, 14 janv. 2013, obs. T. de Ravel d’Esclapon ; ibid. 391, obs. S. Amrani-Mekki et M. Mekki ; ibid. 591, chron. C. Capitaine et I. Darret-Courgeon ; AJDI 2013. 223  ; LEDC, janv. 2013, n^o 1, p. 5, obs. M. Latina ; Defrénois 2013. 204, obs. J.-F. Sagaut ; JCP N 2013, n^o 1035, obs. Y. Dagorne-Labbe).

Les faits peuvent être résumés très simplement. Dans cette affaire, il y avait eu un échange de parcelles par le biais d’un document d’arpentage, mais celui-ci n’avait jamais été publié à la conservation des hypothèques. Et voilà que près de vingt ans après, en 2011, l’une des parcelles échangées avait été cédée par son premier propriétaire, aux termes d’un acte authentique reçu par notaire, et cette fois-ci régulièrement publié. Le propriétaire réel, c’est-à-dire celui aux termes du document d’arpentage et dont les droits étaient méconnus, avait agi en revendication mais avait été débouté. Il avait alors engagé la responsabilité de la cédante de l’époque (à la suite de l’échange), ainsi que celle du notaire ayant instrumenté lors...