Obligations du vendeur et transfert de l’autorisation d’exploiter un EHPAD

Il s’agit d’une nouvelle affaire relative à une opération d’investissement immobilier dans le cadre d’un programme de défiscalisation qui s’est révélée déceptive pour l’investisseur, suite au transfert de l’activité vers un autre établissement. L’intérêt de cet arrêt tient notamment à l’un des fondements invoqués par l’acquéreur pour obtenir la résolution de la vente : la garantie d’éviction.

Au cas particulier, une société acquiert des lots de copropriétés dans une résidence pour personnes âgées dépendantes auprès d’une SCI, et concomitamment des biens mobiliers destinés à la garnir auprès d’une autre société. Cette dernière, qui est titulaire des autorisations administratives relatives à l’exploitation de l’EHPAD, prend à bail commercial les locaux pour une durée de onze années et neuf mois en se chargeant de la gestion de l’établissement et de la sous-location des chambres à des résidents. Sept années plus tard, les copropriétaires sont informés de la décision du gestionnaire de transférer l’EHPAD dans une nouvelle construction, seule capable d’abriter des lits supplémentaires. Soutenant que l’utilisation de la résidence en EHPAD était une condition essentielle de son acquisition, l’acquéreur assigne le vendeur et la société gestionnaire en résiliation des ventes immobilière et mobilière aux torts des vendeurs sur le fondement principal de la garantie d’éviction, ainsi qu’en paiement de dommages-intérêts pour manquement du vendeur à son obligation d’information précontractuelle. Ses prétentions sont rejetées par la cour d’appel, dont l’arrêt est confirmé par la Cour de cassation.

Sur la garantie...